건폐율·용적률 계산법
- 건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100. 대지에 건물이 둘 이상이면 건축면적을 모두 더합니다(건축법 제55조).
- 용적률 = 용적률 산정 연면적 ÷ 대지면적 × 100. 둘 이상이면 연면적을 모두 더합니다(건축법 제56조).
- 연면적은 각 층 바닥면적의 합계입니다. 용적률을 셀 때는 지하층 면적, 지상층의 부속 주차 면적, 초고층·준초고층 건축물의 피난안전구역, 경사지붕 아래 대피공간을 뺍니다(건축법 시행령 제119조 제1항 제4호).
대지면적은 대지의 수평투영면적, 건축면적은 외벽(외벽이 없으면 바깥 기둥)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적입니다(시행령 제119조 제1항 제1·2호). 처마·발코니·건축선 후퇴 부분 등은 같은 조의 세부 기준으로 넣고 빼므로, 계산기에는 설계도면이나 건축물대장의 면적 값을 넣으세요. 평과 ㎡ 변환만 필요하면 평수 계산기가 빠릅니다.
용도지역별 건폐율·용적률 일반 기준
국토계획법 시행령 제84조 제1항(건폐율)과 제85조 제1항(용적률)이 정한 용도지역 21개의 범위입니다. 실제 비율은 이 범위 안에서 시·군 도시·군계획조례가 정합니다.
| 구분 | 용도지역 | 건폐율 | 용적률 |
|---|---|---|---|
| 주거지역 | 제1종전용주거지역 | 50% 이하 | 50~100% |
| 제2종전용주거지역 | 50% 이하 | 50~150% | |
| 제1종일반주거지역 | 60% 이하 | 100~200% | |
| 제2종일반주거지역 | 60% 이하 | 100~250% | |
| 제3종일반주거지역 | 50% 이하 | 100~300% | |
| 준주거지역 | 70% 이하 | 200~500% | |
| 상업지역 | 중심상업지역 | 90% 이하 | 200~1,500% |
| 일반상업지역 | 80% 이하 | 200~1,300% | |
| 근린상업지역 | 70% 이하 | 200~900% | |
| 유통상업지역 | 80% 이하 | 200~1,100% | |
| 공업지역 | 전용공업지역 | 70% 이하 | 150~300% |
| 일반공업지역 | 70% 이하 | 150~350% | |
| 준공업지역 | 70% 이하 | 150~400% | |
| 녹지지역 | 보전녹지지역 | 20% 이하 | 50~80% |
| 생산녹지지역 | 20% 이하 | 50~100% | |
| 자연녹지지역 | 20% 이하 | 50~100% | |
| 관리지역 | 보전관리지역 | 20% 이하 | 50~80% |
| 생산관리지역 | 20% 이하 | 50~80% | |
| 계획관리지역 | 40% 이하 | 50~100% | |
| 농림지역 | 농림지역 | 20% 이하 | 50~80% |
| 자연환경보전지역 | 자연환경보전지역 | 20% 이하 | 50~80% |
취락지구·개발진흥지구 같은 용도지구, 지구단위계획구역, 공공임대주택·기숙사 건설 등에는 같은 조 다른 항의 별도 비율이나 완화 규정이 있어 이 표와 다를 수 있습니다.
계산 예시
대지 330㎡(약 99.8평)가 제2종일반주거지역이고 일반 기준 상한(건폐율 60%, 용적률 250%)을 그대로 쓴다고 하면, 비율에 해당하는 건축면적은 198㎡, 용적률 산정 연면적은 825㎡입니다.
| 층 | 바닥면적 | 용적률에 넣는 면적 |
|---|---|---|
| 지하 1층 | 250㎡ | 0㎡(지하층) |
| 지상 1층(주차 120㎡) | 198㎡ | 78㎡ |
| 지상 2·3층 | 198㎡씩 | 396㎡ |
| 지상 4층 | 150㎡ | 150㎡ |
| 합계 | 연면적 994㎡ | 624㎡ |
건축면적 198㎡이면 건폐율 60%, 용적률은 624㎡ ÷ 330㎡ = 189.09%입니다. 연면적(994㎡)을 대지면적으로 나누면 300%가 넘어 보이지만, 지하층과 부속 주차 면적은 용적률에 들어가지 않습니다.
실제 적용 비율 확인하기
- 필지의 용도지역·용도지구·지구단위계획 여부는 토지이음(eum.go.kr) 토지이용계획 열람에서 지번으로 봅니다.
- 시·군 도시·군계획조례가 정한 건폐율·용적률은 그 지자체 조례(국가법령정보센터 자치법규)에서 확인합니다.
- 이 계산기는 비율을 계산하고 일반 기준과 비교할 뿐이며, 건축할 수 있는지나 허가 여부를 판단하지 않습니다. 실제 설계는 건축사, 허가는 관할 지자체가 판단합니다.
땅이나 건물을 살 때 내는 세금은 부동산 취득세 계산기로 따로 계산할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
건폐율과 용적률은 어떻게 다른가요?▾
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적(건물을 위에서 내려다본 면적)의 비율이고, 용적률은 대지면적에 대한 연면적(층별 바닥면적을 더한 면적)의 비율입니다(건축법 제55·56조). 건폐율은 땅을 얼마나 덮는지, 용적률은 얼마나 높이 쌓는지를 나타냅니다.
연면적에 지하층도 들어가나요?▾
연면적에는 지하층을 포함한 모든 층의 바닥면적이 들어갑니다. 다만 용적률을 셀 때는 지하층 면적, 지상층의 부속 주차장 면적, 초고층·준초고층 건축물의 피난안전구역, 경사지붕 아래 대피공간을 뺍니다(건축법 시행령 제119조 제1항 제4호). 그래서 같은 건물도 연면적과 용적률 산정 연면적이 다릅니다.
1층 필로티 주차장은 용적률에 들어가나요?▾
그 건축물의 부속용도로 쓰는 지상층 주차 면적은 용적률 산정에서 뺍니다. 계산기에서는 그 층의 "용적률에서 빼는 면적" 칸에 주차 면적을 넣습니다. 필로티 부분이 바닥면적에 들어가는지는 시행령 제119조의 바닥면적 산정 기준을 따르므로 설계도면 면적표 값을 쓰세요.
우리 땅의 건폐율·용적률은 어디서 확인하나요?▾
국토계획법 시행령의 비율은 전국 공통 상한·범위이고, 실제 비율은 그 범위 안에서 시·군 도시·군계획조례가 정합니다. 지구단위계획이나 완화·강화 특례가 있으면 또 달라집니다. 필지의 용도지역과 적용 기준은 국토교통부 토지이음(eum.go.kr)의 토지이용계획 열람에서 확인하고, 건축 가능 여부는 관할 지자체나 건축사에게 확인하세요.
평으로 넣어도 되나요?▾
면적 단위를 평으로 바꾸면 1평 = 3.3058㎡로 환산해 계산합니다. 비율은 단위와 상관없이 같습니다. 평은 법정 계량단위가 아닙니다.
입력한 면적이 저장되나요?▾
아니요. 계산은 이 브라우저 안에서만 하고 입력한 값은 서버로 보내거나 저장하지 않습니다.
「건축법」 제55·56조, 「건축법 시행령」 제119조, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84·85조(국가법령정보센터 현행본)를 따랐습니다. 입력한 값은 서버로 보내지 않습니다.