목차▾
전세 월세 전환·환산 계산기란?
전세 월세 계산기는 보증금↔월세 환산과 전환 시뮬레이션을 한 도구로 묶은 계산기예요. 주택임대차보호법 제7조의2 법정 전환율(2026년 기준 4.5% = 한국은행 기준금리 2.5% + 법정 가산금리 2%p)을 적용해 환산보증금, 누적 부담, 자기자본 기회비용, 그리고 전세 vs 월세 차이까지 한 화면에서 보여줍니다.
전월세 전환율 공식과 2026년 법정 상한
전세금을 월세로 바꿀 때의 핵심 공식은 두 줄입니다. 이 공식만 알면 종이와 펜으로도 검증할 수 있습니다.
월세 = (기존 전세보증금 − 새 보증금) × 전환율 ÷ 12
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 12) ÷ 전환율
2026년 6월 기준 한국은행 기준금리는 2.5%이고, 주택임대차보호법 제7조의2가 정한 법정 가산금리는 2%p입니다. 둘을 더한 4.5%가 임대인이 갱신 계약에서 강제로 적용해야 하는 전월세 전환율 상한입니다. 이 4.5%는 임대인에게 유리한 한국은행 대출금리(약 6%)나 시중 예금이율(약 3%)이 아닌, 임차인 보호를 위한 별도 기준입니다.
“보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다. 1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율. 2. 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율.”
여기에 더해 계약갱신요구권을 행사한 갱신계약에는 별도로 전월세 상한제 5%가 함께 적용됩니다. 전환율 4.5%가 환산 비율의 상한이라면, 5% 상한은 환산 후 임대료 자체의 인상폭 상한입니다. 둘 다 통과해야 적법한 갱신이 됩니다.
전환 시뮬레이션 사례
A씨(임차인) — 서울 강남 32평, 전세 3억을 반전세로 갱신
A씨는 2년 거주 후 갱신 시점에 임대인으로부터 “전세 3억 중 1억 5천만원은 그대로 두고 나머지 1억 5천만원은 월세로 돌리자”는 제안을 받았습니다. 계약갱신요구권을 행사한 갱신 계약이므로 전환율 상한 4.5%가 강제됩니다. 이 4.5%는 시행령상 한국은행 기준금리 + 2%p 비율과 은행 대출금리 등으로 정하는 비율 중 낮은 쪽이며(앞서 인용한 제7조의2 1·2호 참조), 2026년 6월 기준으로는 전자가 더 낮아 4.5%가 적용됩니다.
- 전환 대상 금액: 3억 − 1억 5천만원 = 1억 5천만원
- 법정 상한 월세: 1억 5천만원 × 4.5% ÷ 12 = 월 562,500원
- 임대인이 제시한 월세가 월 70만원이라면 약 14만원 초과 → 갱신 시 초과분은 무효
- 돌려받은 1억 5천만원을 예금이율 3.2% 정기예금에 넣으면 월 이자 약 40만원(세전) → 법정 상한 월세 562,500원 대비 매월 약 16만원의 기회비용 손해
A씨는 562,500원이 적법한 상한이라는 점, 70만원 제안은 법적으로 거부 가능하다는 점, 그리고 562,500원으로 맞추더라도 예금 이자만으로는 메우지 못한다는 점을 함께 알게 됩니다. 거주 4년 누적으로 보면 차액은 약 800만원 수준입니다.
B씨(임대인) — 지방 25평, 월세 70만원을 전세로 환산
B씨는 신규 임차인을 받으면서 보증금 8,000만원 + 월세 70만원 조건을 순수 전세로 바꿔 시세를 비교하려 합니다. 신규계약이라 법정 상한은 적용되지 않지만, 시장 환산율 4.5%를 기준으로 보면 다음과 같습니다.
- 월세의 연 환산: 70만원 × 12 = 840만원
- 전세로 바꿀 금액: 840만원 ÷ 4.5% = 약 1억 8,667만원
- 환산보증금: 8,000만원 + 1억 8,667만원 = 약 2억 6,667만원
즉 B씨가 같은 수익을 전세로 받으려면 보증금을 약 2억 6,667만원까지 올려야 합니다. 시장 시세가 그보다 낮다면 월세 유지가 유리하고, 더 높다면 전세 전환이 임대 수익을 키웁니다.
전세 vs 월세 차이 — 장단점·반전세
전세·반전세·월세의 차이와 장단점을 한 표로 정리했어요. 초기 보증금, 매월 현금 부담, 유동성, 시세 리스크까지 한눈에.
| 구분 | 순수 전세 | 반전세 | 순수 월세 |
|---|---|---|---|
| 초기 보증금 | 매우 큼 (수억 단위) | 중간 | 작음 (수백~수천만원) |
| 매월 현금 부담 | 전세대출 이자만 | 대출이자 + 일부 월세 | 월세 부담 큼 |
| 유동성 | 낮음 (자금 묶임) | 중간 | 높음 (현금 보유) |
| 시세 변동 리스크 | 역전세·반환 지연 위험 | 중간 | 낮음 |
| 세제·공제 | 전세대출 이자 소득공제 | 월세 세액공제 + 일부 이자공제 | 월세 세액공제(연 1,000만원 한도) |
| 추천 거주 기간 | 4년 이상 장기 | 2~4년 | 단기·이동성 필요 |
어느 쪽이 유리한가의 핵심 변수는 세 개: 대출이자율 vs 예금이율(이자가 낮으면 전세, 높으면 월세 유리), 보유 현금(자기자본 클수록 전세 우위, 대출 비중 80% 넘으면 월세와 차이 적음), 거주 예상 기간(4년 이상 장기는 전세, 2년 이하는 월세). 시장 금리는 한국은행 ECOS 가중평균금리에서 확인하세요. 위 계산기의 거주 기간 슬라이더(24·48개월)로 누적 차액을 비교하면 답이 나옵니다.
계약갱신요구권 · 5% 상한제
임대인이 갱신 시점에 전세를 월세로 일방 전환하려 할 때, 임차인은 계약갱신요구권으로 종전 조건 유지를 주장할 수 있습니다. 임대인이 직접 거주하거나 명백한 정당 사유가 있는 경우를 제외하면 거절이 불가능합니다.
증액 자체가 필요한 경우에도 전월세 상한제 5% 안에서만 가능합니다. 또한 신규계약인지 갱신계약인지에 따라 상한 적용 여부가 갈리는데, 그 결과를 표로 정리하면 다음과 같습니다.
| 계약 유형 | 5% 임대료 상한 | 전환율 4.5% 상한 | 임차인 거절 가능 |
|---|---|---|---|
| 신규계약 | 적용 안 됨 | 적용 안 됨 (시장가) | 계약 불체결 가능 |
| 묵시적 갱신 | 적용 | 적용 | 종전 조건 유지 |
| 갱신요구권 행사 | 적용 | 적용 | 전환 거절 가능 |
| 합의 갱신 | 합의에 따름 | 합의에 따름 | 합의 깨면 갱신요구권으로 전환 |
상한을 초과한 인상분은 무효이며, 이미 지급한 초과분은 부당이득으로 반환 청구가 가능합니다. 다툼이 있으면 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회에 조정 신청을 할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 전월세 전환율이란 무엇이고 어떤 공식으로 계산하나요?
전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연이율입니다. 월세 = (전세보증금 − 새 보증금) × 전환율 ÷ 12. 예: 1억 5천만원 × 4.5% ÷ 12 = 월 562,500원. 반대 방향(월세 → 전세)은 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 12) ÷ 전환율.
Q. 2026년 현재 전월세 전환율 법정 상한은 몇 %인가요?
2026년 6월 기준 4.5%입니다. 주택임대차보호법 시행령 제9조에 따라 한국은행 기준금리(2.5%) + 법정 가산금리 2%p로 산정되며, 기준금리가 바뀌면 자동 변경. 시중 대출금리와 비교해 더 낮은 쪽이 상한.
Q. 전세 보증금 1억을 월세로 바꾸면 매달 얼마인가요?
법정 상한 4.5% 적용: 1억 × 4.5% ÷ 12 = 월 375,000원. 임대인이 월 50만원을 요구했다면 약 12만 5천원 초과, 갱신요구권 행사 갱신이면 초과분 무효.
Q. 전월세 상한제 5%와 전환율 4.5%는 어떻게 동시에 적용되나요?
둘 다 갱신 계약에 별도로 걸립니다. 환산 비율은 4.5% 이하, 전체 임대료(보증금 + 월세 환산)는 종전 대비 5% 이내. 두 조건 모두 통과해야 적법.
Q. 집주인이 갱신 때 전세를 월세로 돌리자고 하면 거절할 수 있나요?
네. 계약갱신요구권을 행사하면 종전 조건(전세) 유지를 주장할 수 있고, 임대인 직접 거주 같은 정당사유 없이 일방적 전환은 불가합니다. 합의 전환이라도 전환율 4.5% + 5% 상한이 동시 적용.
Q. 전세와 월세의 가장 큰 차이는 무엇인가요?
자금 구조입니다. 전세는 큰 보증금을 맡기는 대신 월세 부담 0이지만 자금이 묶이고 미반환 리스크가 있어요. 월세는 보증금이 작아 유동성이 높지만 매월 현금 지출이 발생합니다. 반전세는 둘의 중간.
Q. 전세와 월세, 각각의 장단점은 무엇인가요?
전세: + 매월 현금 부담 0, 시세 상승기 차익 노출, 이자 소득공제 / − 큰 자기자본, 유동성 낮음, 미반환·역전세 리스크. 월세: + 초기 자본 작음, 유동성 높음, 세액공제(연 1,000만원 한도) / − 매월 고정 지출, 누적 비용 큼. 거주 4년 이상 + 자기자본 충분이면 전세, 단기·자금 활용이면 월세가 일반적으로 유리.
Q. 환산보증금은 무엇이고 왜 계산해야 하나요?
월세를 연 환산해 보증금에 더한 "실질 보증금"입니다. 공식은 보증금 + (월세 × 12) ÷ 전환율. 임대료 인상률 비교, 임차권 등기, 우선변제권 한도 판정에서 쓰입니다.
Q. 법정 상한을 초과한 월세 인상은 돌려받을 수 있나요?
갱신계약 초과분은 무효이며, 그동안 더 낸 금액은 부당이득으로 반환 청구할 수 있습니다. 합의가 안 되면 임대차분쟁조정위원회 조정 또는 민사소송으로 진행하세요.
Q. 반전세(보증금 + 월세) 구조는 어떻게 계산하나요?
월세 × 12 ÷ 4.5%로 월세분을 보증금 환산액으로 바꿔 기존 보증금에 더하면 환산보증금. 예: 보증금 8천만원 + 월세 70만원 → 약 2억 6,667만원. 같은 평형의 순수 전세가와 비교해 시세 적정성을 판단하세요.
본 페이지는 정보 제공 목적이며 법률 자문이 아닙니다. 기준금리·법정 상한은 한국은행 발표에 따라 변동하니 주택임대차보호법 원문과 계약 시점 기준금리를 확인하세요. 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회 또는 변호사 상담으로.