전세 vs 월세 계산기

전세 월세 전환 계산기란?

전세 월세 전환 계산기는 주택임대차보호법 제7조의2가 정한 법정 전환율(2026년 기준 4.5% = 한국은행 기준금리 2.5% + 법정 가산금리 2%p)을 적용해 전세보증금↔월세를 환산하고, 임차인 손해 여부와 임대인 수익을 한 화면에서 동시에 시뮬레이션하는 도구입니다. moamoang의 이 계산기는 환산 결과뿐 아니라 환산보증금·누적 부담·자기자본 기회비용까지 함께 보여 줍니다.

집주인이 “전세 일부를 월세로 돌리자”고 했을 때, 그 제안이 법정 상한 안에 있는지, 돌려받을 보증금을 예금에 넣었을 때보다 정말 손해인지 한 번에 답합니다. 신규계약·계약갱신요구권 행사 갱신·일반 갱신 세 가지 상황에서 적용 룰이 달라지는 점도 함께 안내합니다.

전월세 전환율 공식과 2026년 법정 상한

전세금을 월세로 바꿀 때의 핵심 공식은 두 줄입니다. 이 공식만 알면 종이와 펜으로도 검증할 수 있습니다.

2026년 6월 기준 한국은행 기준금리는 2.5%이고, 주택임대차보호법 제7조의2가 정한 법정 가산금리는 2%p입니다. 둘을 더한 4.5%가 임대인이 갱신 계약에서 강제로 적용해야 하는 전월세 전환율 상한입니다. 이 4.5%는 임대인에게 유리한 한국은행 대출금리(약 6%)나 시중 예금이율(약 3%)이 아닌, 임차인 보호를 위한 별도 기준입니다.

여기에 더해 계약갱신요구권을 행사한 갱신계약에는 별도로 전월세 상한제 5%가 함께 적용됩니다. 전환율 4.5%가 환산 비율의 상한이라면, 5% 상한은 환산 후 임대료 자체의 인상폭 상한입니다. 둘 다 통과해야 적법한 갱신이 됩니다.

계산기 사용법 — 입력값과 결과 읽는 법

위 계산기는 월세 칸과 전세 칸에 각각 보증금·대출액·대출금리·월세·관리비를 받아 매월 총 임차 비용을 비교합니다. 전환 시나리오를 검증하려면 다음 순서로 입력하세요.

• 기존 전세보증금을 전세 칸에 그대로 넣고, 전환 후 줄어든 보증금은 월세 칸의 보증금 칸에 입력합니다.
• 전환할 금액(기존 전세 − 새 보증금)에 전환율 4.5% ÷ 12를 곱한 값이 적법한 월세입니다. 그 값을 월세 칸의 월세에 넣어 검증합니다.
• 자기자본 기회비용 반영 옵션을 켜고 예금이율(2026년 기준 약 3.2%)을 넣으면, 돌려받은 보증금을 예금에 넣었을 때의 이자가 비용으로 함께 잡혀 진짜 손해 여부가 드러납니다.
• 거주 기간 슬라이더를 2년·4년으로 옮기면 갱신 후 누적 차액까지 한눈에 보입니다.

사례로 보는 전환 시뮬레이션 — A씨(임차인) vs B씨(임대인)

A씨(임차인) — 서울 강남 32평, 전세 3억을 반전세로 갱신

A씨는 2년 거주 후 갱신 시점에 임대인으로부터 “전세 3억 중 1억 5천만원은 그대로 두고 나머지 1억 5천만원은 월세로 돌리자”는 제안을 받았습니다. 계약갱신요구권을 행사한 갱신 계약이므로 전환율 상한 4.5%가 강제됩니다. 이 4.5%는 시행령상 한국은행 기준금리 + 2%p 비율과 은행 대출금리 등으로 정하는 비율 중 낮은 쪽이며(앞서 인용한 제7조의2 1·2호 참조), 2026년 6월 기준으로는 전자가 더 낮아 4.5%가 적용됩니다.

• 전환 대상 금액: 3억 − 1억 5천만원 = 1억 5천만원
• 법정 상한 월세: 1억 5천만원 × 4.5% ÷ 12 = 월 562,500원
• 임대인이 제시한 월세가 월 70만원이라면 약 14만원 초과 → 갱신 시 초과분은 무효
• 돌려받은 1억 5천만원을 예금이율 3.2% 정기예금에 넣으면 월 이자 약 40만원(세전) → 법정 상한 월세 562,500원 대비 매월 약 16만원의 기회비용 손해

A씨는 562,500원이 적법한 상한이라는 점, 70만원 제안은 법적으로 거부 가능하다는 점, 그리고 562,500원으로 맞추더라도 예금 이자만으로는 메우지 못한다는 점을 함께 알게 됩니다. 거주 4년 누적으로 보면 차액은 약 800만원 수준입니다.

B씨(임대인) — 지방 25평, 월세 70만원을 전세로 환산

B씨는 신규 임차인을 받으면서 보증금 8,000만원 + 월세 70만원 조건을 순수 전세로 바꿔 시세를 비교하려 합니다. 신규계약이라 법정 상한은 적용되지 않지만, 시장 환산율 4.5%를 기준으로 보면 다음과 같습니다.

• 월세의 연 환산: 70만원 × 12 = 840만원
• 전세로 바꿀 금액: 840만원 ÷ 4.5% = 약 1억 8,667만원
• 환산보증금: 8,000만원 + 1억 8,667만원 = 약 2억 6,667만원

즉 B씨가 같은 수익을 전세로 받으려면 보증금을 약 2억 6,667만원까지 올려야 합니다. 시장 시세가 그보다 낮다면 월세 유지가 유리하고, 더 높다면 전세 전환이 임대 수익을 키웁니다.

전세 · 월세 · 반전세 — 속성 비교

자기 상황을 어느 칸에 매핑할지 빠르게 판단하기 위한 수평 비교표입니다. 초기 보증금, 매월 현금 부담, 유동성, 시세 변동 리스크를 한 줄씩 짚어 봅니다.

전세 · 월세 어느 쪽이 유리한가 — 의사결정 가이드

전환받은 보증금을 예금에 넣었을 때의 이자(기회비용)와 월세 부담을 정면으로 맞붙이는 비교 모델입니다. 결정에 영향을 주는 변수는 크게 세 개입니다.

• 대출이자율 vs 예금이율 — 전세대출 이자율이 예금이율보다 낮으면 전세가, 높으면 월세가 유리해질 가능성이 큽니다. 2026년 6월 시장 평균치 가정으로 전세대출 약 3.4% / 정기예금 약 3.2% 수준입니다(한국은행 기준금리기준 추정값 — 실제 체결 금리는 신용·LTV에 따라 다름).
• 보유 현금 — 자기자본이 충분해 대출 비중이 작을수록 전세의 이자 부담이 줄어 전세 우위가 커집니다. 반대로 대출 비중이 80%를 넘으면 월세 부담과 큰 차이가 없어집니다.
• 거주 예상 기간 — 2년 거주 후 이사 가능성이 높다면 보증금 유동성 손실이 큰 전세는 불리합니다. 4년 이상 장기 거주가 확실할 때 전세의 누적 이득이 분명해집니다.

위 계산기에서 거주 기간 슬라이더를 24개월·48개월로 옮기며 두 시나리오의 누적 차액을 비교하면 답이 나옵니다. 차액이 이사·중개 비용을 넘는지가 실제 판단 기준입니다.

계약갱신요구권 · 5% 상한제와의 결합 — 거절·항변 권리

임대인이 갱신 시점에 전세를 월세로 일방 전환하려 할 때, 임차인은 계약갱신요구권으로 종전 조건 유지를 주장할 수 있습니다. 임대인이 직접 거주하거나 명백한 정당 사유가 있는 경우를 제외하면 거절이 불가능합니다.

증액 자체가 필요한 경우에도 전월세 상한제 5% 안에서만 가능합니다. 또한 신규계약인지 갱신계약인지에 따라 상한 적용 여부가 갈리는데, 그 결과를 표로 정리하면 다음과 같습니다.

상한을 초과한 인상분은 무효이며, 이미 지급한 초과분은 부당이득으로 반환 청구가 가능합니다. 다툼이 있으면 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회에 조정 신청을 할 수 있습니다.

이 계산기가 다루지 않는 것 — 한계와 주의

• 상가건물 임대차는 별도 법(상가건물 임대차보호법)의 전환율이 적용되며 본 계산은 주택 기준입니다.
• 기준금리 수시 변동 — 한국은행이 기준금리를 변경하면 법정 상한도 자동으로 바뀝니다. 계약 시점 기준금리를 다시 확인하세요.
• 지방세·취득세·관리비 항목은 매월 동일 가정으로 단순화되었습니다.
• 전세자금대출 우대금리(청년·신혼·서민 디딤돌 등)와 보증금 반환 보증보험료(연 0.115~0.154%)는 반영되지 않습니다.
• 전세사기 · 보증금 미반환 리스크는 수치화하기 어려워 별도 검토 영역입니다. 전세보증금반환보증 가입 여부를 함께 확인하세요.

참고 자료 및 법적 근거

법령

• 주택임대차보호법 제7조 (차임 등의 증감청구권) · 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한)
• 주택임대차보호법 시행령 제9조 (월차임 전환 시 산정률) — 기준금리 + 2%p
• 상가건물 임대차보호법 (상가는 별도 전환율 적용)

정부 · 공식 사이트

• 한국은행 기준금리 추이 (전환율 산정의 기준)
• 한국부동산원 R-ONE 통계 (전월세 전환율 공식 데이터)
• 주택임대차분쟁조정위원회 (상한 초과·계약 분쟁 조정 신청)
• 주택도시보증공사 HUG (전세보증금반환보증)

이 페이지의 검증

• 마지막 검증: 2026-06-02 (한국은행 기준금리 2.5% 적용 시점, 법정 상한 4.5%)
• 기준금리 변경 시 법정 상한과 본문 수치를 즉시 갱신합니다.

자주 묻는 질문