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개요 — 가점제와 추첨제
청약 가점제는 민영주택 일반공급 1순위에서 경쟁이 있을 때 무주택기간, 부양가족수, 주택청약종합저축 가입기간 세 항목의 점수를 더해 점수가 높은 순으로 입주자를 뽑는 방식입니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제8호가 정의하고, 점수표는 같은 규칙 별표 1 ‘가점제 적용기준’에 있습니다. 세 항목의 상한은 32점, 35점, 17점으로 만점은 84점입니다.
한 단지의 일반공급 물량은 전용면적과 지역에 따라 일부를 가점제로, 나머지를 추첨제로 뽑습니다. 가점이 같으면 청약통장 가입기간이 긴 사람을 먼저 뽑고, 그것도 같으면 추첨합니다. 가점제에서 떨어진 사람은 따로 신청하지 않아도 추첨제 대상에 들어갑니다(제28조제7항). 국민주택(공공분양) 일반공급은 가점제가 아니라 무주택 3년 이상 여부와 저축총액·납입횟수 순으로 뽑고(제27조), 특별공급은 유형마다 따로 기준이 있어 이 계산기의 대상이 아닙니다.
계산기는 입력한 날짜로 점수를 모의 계산할 뿐이며, 실제 가점과 부적격 여부는 청약홈 신청 내용과 사업주체의 자격 확인으로 정해집니다. 당첨 뒤 중도금·잔금 대출의 상환액은 주택담보대출 계산기로 미리 계산해 볼 수 있습니다.
청약 가점표 (84점)
| 항목 | 상한 | 무엇을 세나 |
|---|---|---|
| 무주택기간 | 32점 | 만 30세(만 30세 전 혼인 시 혼인신고일)부터 계속 무주택인 기간1년마다 2점 |
| 부양가족수 | 35점 | 같은 주민등록등본의 배우자·직계존속·미혼 자녀(본인 제외)1명마다 5점 |
| 청약통장 가입기간 | 17점 | 주택청약종합저축 최초 가입일부터의 기간1년마다 1점 |
무주택기간과 가입기간은 같은 기간 구간을 쓰되 점수가 다릅니다. 별표 1의 무주택기간 ‘1년 미만’ 구간은 아래 표에서 두 줄로 나눠 적었습니다. 만 30세 미만 미혼이거나 주택을 가진 세대는 무주택기간이 0점입니다.
| 기간 | 무주택기간 | 가입기간 |
|---|---|---|
| 6개월 미만 | 2점 | 1점 |
| 6개월 이상 ~ 1년 미만 | 2점 | 2점 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 4점 | 3점 |
| 2년 이상 ~ 3년 미만 | 6점 | 4점 |
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 8점 | 5점 |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 10점 | 6점 |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 12점 | 7점 |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 14점 | 8점 |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 16점 | 9점 |
| 8년 이상 ~ 9년 미만 | 18점 | 10점 |
| 9년 이상 ~ 10년 미만 | 20점 | 11점 |
| 10년 이상 ~ 11년 미만 | 22점 | 12점 |
| 11년 이상 ~ 12년 미만 | 24점 | 13점 |
| 12년 이상 ~ 13년 미만 | 26점 | 14점 |
| 13년 이상 ~ 14년 미만 | 28점 | 15점 |
| 14년 이상 ~ 15년 미만 | 30점 | 16점 |
| 15년 이상 | 32점 | 17점 |
| 0명 | 1명 | 2명 | 3명 | 4명 | 5명 | 6명 이상 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 5점 | 10점 | 15점 | 20점 | 25점 | 30점 | 35점 |
무주택기간 계산법
무주택기간은 신청자와 배우자를 함께 기준으로 삼아, 신청자가 만 30세가 되는 날부터 계속 무주택인 기간으로 셉니다. 30세 전에 혼인했다면 혼인신고일(혼인관계증명서에 적힌 날)부터 셉니다. 신청자나 배우자가 주택을 가졌던 적이 있으면 그 주택을 처분해 무주택자가 된 날(여러 번이면 가장 최근)부터 세므로, 결국 두 날 가운데 늦은 날이 시작일입니다(별표 1 제1호가목3).
처분한 날은 건물 등기사항증명서의 등기접수일과 건축물대장의 처리일 가운데 먼저 처리된 날입니다(제23조제4항). 매매 계약일이나 잔금일이 아닙니다. 청약홈은 배우자가 혼인 전에 판 주택은 산정에서 뺀다고 안내합니다. 규칙은 ‘30세가 되기 전에 혼인한 경우’라고만 정하고 있어, 이 계산기는 이혼·사별로 지금 배우자가 없어도 만 30세 전 혼인신고일부터 셉니다.
| 신청자 | 세기 시작하는 날과 점수 |
|---|---|
| 1992년 4월 10일생, 2019년 5월 20일 혼인신고(만 27세) | 2019년 5월 20일 — 만 30세 전 혼인신고일7년 4개월 → 16점 |
| 1990년 3월 15일생, 2022년 6월 1일 혼인신고(만 32세) | 2020년 3월 15일 — 만 30세가 된 날6년 6개월 → 14점 |
| 1985년 1월 1일생 미혼, 2021년 8월 20일 집을 팔아 등기 접수 | 2021년 8월 20일 — 무주택자가 된 날5년 1개월 → 12점 |
| 1997년 5월 15일생 미혼, 주택 소유 이력 없음 | 2027년 5월 15일 — 만 30세가 되는 날아직 시작 전 → 0점 |
기간은 청약홈 청약가점계산기와 같은 방식으로 꽉 찬 햇수와 개월 수로 셉니다. 2020년 3월 15일에 시작했다면 2021년 3월 15일 공고부터 ‘1년 이상’이고, 그 전날 공고까지는 ‘1년 미만’입니다. 2월 29일에 시작한 기간은 평년에는 3월 1일에 한 해가 찬 것으로 봅니다. 계산기의 ‘점수가 오르는 날’은 이 기준으로 무주택기간·가입기간이 다음 구간에 들어서는 날이며, 그날까지 며칠 남았는지는 D-day 계산기로 셀 수 있습니다.
주택이 있어도 무주택으로 보는 경우
분양권이나 주택의 공유지분도 주택을 가진 것으로 보지만, 제53조 각 호에 해당하면 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다. 청약홈은 이런 주택은 가진 기간도 무주택기간에서 빼지 않는다고 안내합니다. 가점에 자주 영향을 주는 경우는 다음과 같습니다(2026년 9월 현행 규칙).
| 경우 | 요건 |
|---|---|
| 소형·저가 아파트 1채 | 전용 60㎡ 이하, 가격 1억 원(수도권 1억 6천만 원) 이하인 아파트 또는 그 분양권 1호·1세대만 가진 경우 |
| 소형·저가 비아파트 1채 | 전용 85㎡ 이하, 가격 3억 원(수도권 5억 원) 이하인 단독·연립·다세대주택·도시형 생활주택 또는 그 분양권 1호·1세대만 가진 경우 |
| 20㎡ 이하 주택 1채 | 전용 20㎡ 이하 주택이나 분양권 1호·1세대만 가진 경우 |
| 60세 이상 직계존속의 주택 | 신청자나 배우자의 60세 이상 부모·조부모가 가진 주택. 신청자 세대의 무주택 판정에서만 빼며, 노부모 부양자 특별공급과 부양가족 판단에는 쓰지 않음 |
소형·저가주택의 가격은 공시가격으로 봅니다. 공고일 뒤에 처분하면 공고일에 가장 가까운 공시가격, 공고일 전에 처분했으면 처분일 전 공시가격 가운데 처분일에 가장 가까운 것, 분양권은 공급계약서의 공급가격(옵션 제외)입니다(별표 1 제1호가목2). 이 밖에 상속받은 공유지분을 부적격 통보 뒤 3개월 안에 처분한 경우, 전세 보증금을 못 돌려받은 임차인이 그 집을 경매·공매로 산 경우 등 모두 12가지가 있습니다. 이 계산기는 해당 여부를 자동으로 판정하지 않으므로, 해당하면 주택 소유 이력에서 ‘없음’을 고릅니다.
부양가족 인정 기준
부양가족은 입주자모집공고일 현재 신청자 또는 배우자와 같은 세대별 주민등록표(등본)에 올라 있는 세대원 가운데 다음 요건을 갖춘 사람입니다(별표 1 제1호나목, 청약홈 안내).
| 대상 | 인정 요건 |
|---|---|
| 배우자 | 입주자모집공고일 현재 혼인 중인 배우자. 주민등록이 분리된 배우자도 포함 |
| 직계존속 | 본인·배우자의 부모·조부모. 신청자가 세대주이고, 공고일 기준 최근 3년 이상 계속 같은 등본에 등재. 직계존속과 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 가지면 둘 다 제외 |
| 자녀 | 같은 등본의 미혼 자녀. 만 30세 이상 자녀는 공고일 기준 최근 1년 이상 계속 등재. 혼인 중이거나 혼인한 적이 있는 자녀는 제외 |
| 손자녀 | 손자녀의 부모가 모두 사망한 경우, 같은 등본의 미혼 손자녀 |
| 넣지 않는 사람 | 신청자 본인, 외국인 직계존속·직계비속, 노인요양시설에 입소한 직계존속, 기준 이상 해외에 체류한 직계존속·직계비속 |
해외 체류 기준은 직계존속이 공고일 기준 최근 3년 안에 계속 90일을 넘게 해외에 있었던 경우, 만 30세 미만 자녀는 공고일 현재 계속 90일을 넘게 해외에 있는 경우, 만 30세 이상 자녀는 최근 1년 안에 계속 90일을 넘게 있었던 경우입니다(청약홈 안내). 부양가족이 6명 이상이면 모두 35점입니다.
국토교통부는 부정청약 점검에서 건강보험 요양급여내역 제출을 의무화해 부양가족으로 올린 부모가 실제로 함께 사는지 확인하고 있습니다(2025년 12월 보도자료). 정부는 2026년 5월 성인(만 30세 이상) 자녀의 등재 요건을 3년으로 늘리는 규칙 개정을 추진한다고 밝혔으나, 2026년 9월 확인한 현행 규칙(2026년 6월 15일 시행본)의 요건은 1년이며 계산기 안내도 현행 기준을 따릅니다. 개정이 시행되면 모집공고문에 새 기준이 적힙니다.
청약통장 가입기간과 배우자 합산
가입기간은 입주자모집공고일 현재 신청자의 주택청약종합저축 가입기간이며, 통장 종류·금액을 바꾸거나 명의를 바꿔도 최초 가입일부터 셉니다(별표 1 제1호다목). 예전 청약예금·청약부금을 해지하면서 바로 주택청약종합저축에 넣었다면 그 가입기간도 합칩니다. 청약홈 계산기는 이 날을 ‘순위기산일’이라고 부릅니다.
미성년 가입기간은 일부만 인정됩니다. 미성년자로 가입한 기간 가운데 2023년 12월 31일 이전 기간은 최대 2년, 2024년 1월 1일 이후 기간과 합쳐 최대 5년까지만 가점에 넣습니다(제10조제6항). 계산기는 생년월일로 만 19세가 되는 날을 구해 청약홈 계산기와 같은 순서로 이 상한을 적용합니다.
2000년 5월 10일생, 2010년 1월 15일 가입, 2026년 9월 26일 공고
미성년 기간 9년 3개월(2019년 5월 10일 성년) → 2년만 인정
성년 뒤 기간 7년 4개월 → 모두 인정
인정 9년 4개월 → 11점 (실제 16년 8개월이면 17점)
배우자 통장은 공고일 현재 배우자가 주택청약종합저축에 가입해 있을 때 더할 수 있습니다. 배우자 가입기간의 50%에 해당하는 기간을 같은 표로 매긴 점수를 최대 3점까지 신청자 점수에 더하고, 합계는 17점을 넘지 않습니다(별표 1 비고 2). 노부모 부양자 특별공급(제46조)에는 이 합산을 쓰지 않습니다.
| 배우자 가입기간 | 50% 적용 | 더하는 점수 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 6개월 미만 | 1점 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 6개월 이상 ~ 1년 미만 | 2점 |
| 2년 이상 | 1년 이상 | 3점 |
가점제로 뽑는 비율
민영주택 1순위 경쟁에서 가점제로 뽑는 물량의 비율은 전용면적과 규제지역에 따라 다릅니다(제28조제2항·제4항, 소수점 이하 올림). 아래 표의 ‘규제지역 등’은 투기과열지구·청약과열지역과, 개발제한구역을 해제한 면적이 지구 면적의 50% 이상인 수도권 공공주택지구입니다.
| 전용면적 | 가점제로 뽑는 비율 |
|---|---|
| 60㎡ 이하 | 규제지역 등: 40%그 밖의 지역: 40% 이하에서 시장·군수·구청장이 공고한 비율 |
| 60㎡ 초과85㎡ 이하 | 규제지역 등: 70%그 밖의 지역: 40% 이하에서 시장·군수·구청장이 공고한 비율 |
| 85㎡ 초과 | 규제지역 등: 투기과열지구 80%, 청약과열지역 50%, 수도권 공공주택지구는 80% 이하에서 공고그 밖의 지역: 전부 추첨(공공건설임대주택은 전부 가점제) |
가점제 물량에는 주택을 가진 세대와 과거 2년 안에 가점제로 당첨된 사람의 세대가 들어갈 수 없습니다(제28조제6항). 다만 그 밖의 지역에서 시장·군수·구청장이 비율을 정해 공고한 85㎡ 이하 물량에는 1주택 세대도 가점제 대상에 들어갑니다. 투기과열지구·청약과열지역·수도권·광역시에서 추첨 물량보다 신청자가 많으면 추첨 물량의 75%를 무주택 세대에 먼저 공급합니다(제28조제8항). 규제지역 지정은 수시로 바뀌므로 해당 단지의 모집공고문에 적힌 규제지역 여부를 확인합니다.
자주 틀리는 점
- 부양가족에 본인 넣기 — 부양가족 수는 신청자 본인을 빼고 셉니다. 1인 가구는 0명, 5점입니다.
- 집 있는 부모를 부양가족에 넣기 — 60세 이상 부모의 주택은 신청자 세대의 무주택 판정에서만 빼 줍니다. 부모와 그 배우자 중 한 명이라도 주택이 있으면 두 분 모두 부양가족이 아닙니다.
- 세대주가 아닌데 부모를 넣기 — 직계존속은 신청자가 세대주이고 3년 이상 계속 같은 등본에 있을 때만 인정됩니다. 전입한 지 3년이 안 된 부모는 빠집니다.
- 결혼했던 자녀 넣기 — 이혼했더라도 혼인한 적이 있는 자녀는 부양가족이 아닙니다.
- 만 30세 전 미혼 기간을 무주택기간에 넣기 — 만 30세 전에 혼인하지 않았다면 그 기간은 세지 않습니다. 태어날 때부터 집이 없었어도 마찬가지입니다.
- 집을 판 날을 잔금일로 적기 — 등기접수일과 건축물대장 처리일 가운데 빠른 날이 기준입니다.
- 배우자 통장 기간을 그대로 더하기 — 배우자 기간은 50%만, 최대 3점까지 더합니다.
가점을 잘못 적어 당첨되면 부적격 당첨자가 됩니다. 소명 기간에 다시 계산한 점수가 그 주택의 당첨 점수 이상이면 당첨이 유지되지만(제58조제4항), 취소되면 당첨일부터 수도권 1년, 수도권 밖 6개월(투기과열지구·청약과열지역 1년), 위축지역 3개월 동안 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없습니다(제58조제3항). 청약홈에서는 신청 전에 입주자 자격, 주택 소유 여부, 재당첨 제한 여부 같은 정보를 미리 요청해 볼 수 있습니다(제52조의2).
자주 묻는 질문
청약 가점 만점은 몇 점인가요?▾
84점입니다. 무주택기간 32점, 부양가족수 35점, 주택청약종합저축 가입기간 17점을 더한 값입니다. 만점을 받으려면 무주택기간 15년 이상, 부양가족 6명 이상, 가입기간 15년 이상이어야 합니다. 무주택기간은 원칙적으로 만 30세부터 세므로, 혼인하지 않았다면 만 45세가 되어야 무주택기간 32점이 됩니다.
만 30세 전에 결혼하면 무주택기간은 언제부터 세나요?▾
혼인관계증명서에 적힌 혼인신고일부터 셉니다. 결혼식 날짜가 아니라 혼인신고일이 기준입니다. 만 30세가 지나서 혼인했다면 혼인과 관계없이 만 30세가 되는 날부터 셉니다. 본인이나 배우자가 주택을 가졌다가 판 적이 있으면 그 주택을 처분해 무주택자가 된 날과 비교해 더 늦은 날부터 셉니다.
부모님과 같이 살면 부양가족으로 인정되나요?▾
신청자가 입주자모집공고일 현재 세대주이고, 부모님이 공고일 기준 최근 3년 이상 계속 신청자(또는 배우자)와 같은 주민등록등본에 올라 있어야 합니다. 부모님과 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 가지고 있으면 두 분 모두 부양가족에서 빠지며, 60세 이상이어도 마찬가지입니다. 60세 이상 부모의 주택을 신청자 세대의 무주택 판정에서 빼 주는 규정은 부양가족 판단에는 쓰지 않습니다.
배우자 청약통장 기간도 가점에 들어가나요?▾
들어갑니다. 입주자모집공고일 현재 배우자가 청약통장에 가입해 있으면 배우자 가입기간의 50%를 같은 점수표로 매겨 최대 3점까지 본인 점수에 더합니다. 배우자 통장이 1년 미만이면 1점, 1년 이상 2년 미만이면 2점, 2년 이상이면 3점이고, 본인 점수와 합쳐 17점을 넘지 않습니다. 노부모 부양자 특별공급에는 이 합산을 쓰지 않습니다.
집을 판 적이 있으면 무주택기간은 어떻게 되나요?▾
그 주택을 처분해 무주택자가 된 날부터 다시 셉니다. 여러 번 가졌다면 가장 최근에 무주택자가 된 날이 기준입니다. 처분한 날은 건물 등기사항증명서의 등기접수일과 건축물대장의 처리일 중 빠른 날입니다. 이 날이 만 30세(또는 만 30세 전 혼인신고일)보다 이르면 영향이 없고, 늦으면 이 날부터 셉니다.
미성년자 때 만든 청약통장 기간도 인정되나요?▾
일부만 인정됩니다. 미성년자로 가입한 기간 가운데 2023년 12월 31일 이전 기간은 최대 2년, 2024년 1월 1일 이후 기간과 합쳐 최대 5년까지 가점에 넣습니다(규칙 제10조제6항). 성년이 된 뒤의 기간은 모두 인정됩니다. 이 계산기는 생년월일로 만 19세가 되는 날을 구해 이 상한을 자동으로 적용합니다.
가점이 같으면 누가 당첨되나요?▾
주택청약종합저축 가입기간이 긴 사람을 먼저 뽑고, 가입기간도 같으면 추첨합니다(규칙 제28조제7항). 가점제에서 떨어진 사람은 따로 신청하지 않아도 같은 주택의 추첨제 물량 추첨 대상에 들어갑니다.
입력한 생년월일이나 날짜는 저장되나요?▾
아니요. 모든 계산은 브라우저 안에서만 이뤄지며 입력한 날짜와 결과는 서버로 전송되거나 저장되지 않습니다.
점수표와 인정 기준은 국가법령정보센터의 「주택공급에 관한 규칙」(국토교통부령 제1592호, 2026년 6월 15일 시행) 별표 1과 제10조·제23조·제28조·제53조·제58조, 한국부동산원 청약홈의 청약가점계산 안내를 따랐습니다(2026년 9월 확인). 기간은 청약홈 계산기처럼 꽉 찬 햇수와 개월 수로 셉니다. 입력값은 브라우저 안에서만 처리되고 서버로 전송·저장되지 않습니다.