종합부동산세 계산기

개요 — 종합부동산세란

종합부동산세(종부세)는 공시가격 합계가 일정 금액을 넘는 주택·토지를 가진 사람에게 재산세와 별도로 매기는 국세입니다. 「종합부동산세법」에 있고, 과세기준일은 재산세와 같은 매년 6월 1일이며(제3조) 그날 주택분 재산세를 내야 하는 사람이 종부세도 냅니다(제7조①). 걷힌 세금은 전액 부동산교부세가 되어 전국 시·군·구에 나눠 줍니다.

재산세가 주택마다 따로 매기는 지방세라면, 종부세는 사람별로 전국 주택의 공시가격을 합쳐 1세대 1주택자는 12억 원, 그 밖의 개인은 9억 원을 넘는 부분에만 매깁니다. 관할 세무서가 세액을 계산해 납부기간 시작 5일 전까지 고지서를 보내고, 12월 1일~15일에 냅니다(제16조). 주택마다 7월·9월에 내는 재산세는 재산세 계산기에서 따로 계산합니다. 이 계산기는 2026년 9월에 국가법령정보센터에서 확인한 종부세법·시행령으로 계산한 모의 세액을 보여 주며, 실제 세액은 국세청이 고지한 금액으로 정해집니다.

계산 순서

1. 사람별로 전국 주택의 공시가격을 합칩니다. 공유 주택은 공시가격에 본인 지분을 곱한 금액을 넣습니다(시행규칙 별지 제32호서식).
2. 1세대 1주택자는 12억 원, 그 밖의 개인은 9억 원을 뺍니다(제8조①).
3. 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준입니다(시행령 제2조의4①).
4. 과세표준에 세율을 적용합니다. 3주택 이상은 12억 원 초과 구간에 높은 세율을 씁니다(제9조①).
5. 같은 가액에 이미 매긴 재산세를 뺍니다. 이것이 공제할 재산세액이고, 남은 금액이 산출세액입니다(제9조③).
6. 1세대 1주택자는 나이와 보유 기간에 따라 산출세액의 최대 80%를 세액공제합니다(제9조⑤~⑨).
7. 올해 재산세와 종부세 합계가 작년의 150%를 넘으면 넘는 부분을 뺍니다(세부담 상한, 제10조).
8. 종부세의 20%를 농어촌특별세로 더합니다(농어촌특별세법 제5조①8호).

공시가격 15억 원 주택 한 채를 가진 1세대 1주택자라면 (15억 − 12억) × 60% = 1억 8천만 원이 과세표준이고, 0.5%를 곱한 90만 원에서 재산세 공제 32만 4천 원을 빼면 57만 6천 원입니다. 농어촌특별세 11만 5,200원을 더해 69만 1,200원을 냅니다. 공시가격은 부동산 공시가격 알리미에서 조회하고, 2026년 종부세에는 2026년 1월 1일 기준으로 공시된 가격을 넣습니다.

공제금액과 1세대 1주택자

종부세법 제8조①은 과세표준을 ‘납세의무자별 주택 공시가격 합계 − 공제금액’에 60~100% 범위의 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 정합니다. 공제금액은 1세대 1주택자 12억 원, 그 밖의 개인 9억 원이고, 단일세율을 적용받는 법인은 공제가 없습니다. 공정시장가액비율은 2019~2021년에 85·90·95%였고, 2022년부터 시행령 제2조의4①에 따라 60%입니다.

• 1세대 1주택자 — 세대원 중 한 사람만 주택분 재산세 과세 대상인 주택 1채를 가진 거주자입니다(시행령 제2조의3①). 부부가 각자 1채씩 가지면 1세대 2주택이라 두 사람 모두 9억 원 공제를 받고 세액공제는 없습니다.
• 세대 — 주택 소유자와 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족입니다. 30세 이상이거나 배우자가 사망·이혼한 경우 등은 배우자가 없어도 1세대로 보고, 혼인한 날부터 10년, 60세 이상 부모를 모시려고 합친 날부터 10년 동안은 각각 1세대로 봅니다(시행령 제1조의2).
• 1세대 1주택자로 보는 경우 — 1주택과 함께 다른 주택의 부속토지, 새로 산 지 3년이 안 된 대체 주택(일시적 2주택), 요건을 갖춘 상속주택, 공시가격 4억 원 이하인 지방 저가주택을 가진 경우에는 9월 16일~30일에 신청하면 1세대 1주택자로 봅니다(제8조④⑤, 시행령 제4조의2). 이때 그 주택분 산출세액은 세액공제 대상에서 빠집니다(제9조⑦⑨). 계산기는 이 특례를 넣지 않습니다.

종부세 세율표

주택분 종부세는 과세표준 구간마다 세율이 올라가는 누진세율입니다(제9조①). 납세의무자가 가진 주택이 2채 이하이면 왼쪽, 3채 이상이면 오른쪽 세율을 쓰고, 과세표준 12억 원까지는 두 세율이 같습니다. 누진공제는 과세표준에 세율을 곱한 뒤 빼는 금액입니다.

• 주택 수 세기 — 공동으로 가진 주택은 공동 소유자 각자가 1채를 가진 것으로 보고, 다가구주택은 1채로 봅니다. 상속받고 5년이 안 된 주택(또는 지분 40% 이하·지분 가액 6억 원 이하 등), 합산배제 임대주택, 요건을 갖춘 소형 신축주택·지방 준공 후 미분양주택·인구감소지역 주택 등은 주택 수에서 뺍니다(시행령 제4조의3③). 계산기는 입력한 주택 수로 셉니다.
• 법인 — 공제 없이 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%의 단일세율을 씁니다(제9조②). 공익법인 등 일부는 개인과 같은 누진세율을 씁니다. 이 계산기는 개인만 계산합니다.

재산세 공제의 원리

종부세 과세표준에 들어간 가액에는 이미 재산세가 매겨져 있으므로, 그만큼의 재산세를 종부세에서 뺍니다(제9조③). 공제액은 시행령 제4조의3①의 계산식으로 구하고, 시행규칙 별지 제31호서식 부표 작성방법이 분자에 쓰는 재산세 세율을 0.4%로, 분모를 공시가격 합계에 누진세율을 한 번에 적용한 금액으로 정합니다.

공제할 재산세액 = 올해 부과된 주택분 재산세 합계 × (종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 0.4%) ÷ (공시가격 합계 × 재산세 공정시장가액비율에 재산세 표준세율을 적용한 금액)

• 부과된 재산세 — 재산세 고지서의 재산세 본세입니다. 도시지역분·지방교육세·지역자원시설세는 넣지 않습니다(별지 제32호서식 작성방법 16).
• 재산세 공정시장가액비율 — 재산세를 계산할 때 쓴 비율로, 1세대 1주택이면 43~45%(공시가격 6억 원 초과는 45%), 그 밖은 60%입니다.
• 계산 예 — 10억 원(재산세 177만 원)과 8억 원(129만 원) 두 채를 가진 사람은 과세표준 5억 4천만 원이고, 분자는 5억 4천만 × 60% × 0.4% = 129만 6천 원, 분모는 18억 × 60% = 10억 8천만 원에 표준세율을 적용한 369만 원입니다. 공제액은 306만 × 129만 6천 ÷ 369만 = 1,074,731원입니다. 분모를 주택마다 따로 계산해 더하면 306만 원이 되어 공제액이 129만 6천 원으로 커지지만, 서식은 합계로 한 번에 계산합니다.
• 재산세 과세표준상한 — 작년보다 공시가격이 5% 넘게 오른 주택은 재산세 과세표준상한(지방세법 제110조③)으로 부과되는 재산세가 줄고, 그만큼 공제할 재산세액도 줄어 종부세가 늘어납니다. 계산기는 작년 공시가격을 넣으면 이를 반영하고, 고지서의 재산세를 직접 넣을 수도 있습니다.

1세대 1주택자 세액공제

1세대 1주택자는 과세기준일 현재 나이와 그 주택의 보유 기간에 따라 산출세액에 공제율을 곱한 금액을 뺍니다(제9조⑤⑥⑧). 두 공제는 함께 받을 수 있지만 공제율 합계는 80%를 넘을 수 없습니다.

• 보유 기간 — 취득일부터 6월 1일까지입니다. 상속받은 주택은 상속개시일, 증여받은 주택은 등기접수일부터 셉니다. 배우자에게 상속받은 주택은 돌아가신 배우자가 취득한 날부터, 재건축·재개발한 주택은 멸실된 주택을 취득한 날부터 세며, 이 두 경우는 9월 16일~30일에 서류를 내야 합니다(시행령 제4조의5).
• 효과 — 공시가격 20억 원 주택이면 공제가 없을 때 종부세와 농특세 합계가 227만 5,200원이지만, 만 66세(30%)·14년 보유(40%)이면 70%를 공제받아 68만 2,560원입니다.

세부담 상한

올해 주택분 재산세와 종부세를 합친 금액이 직전 연도 총세액상당액의 150%를 넘으면, 넘는 세액은 종부세에서 없는 것으로 봅니다(제10조). 작년 총세액상당액이 600만 원이면 올해 재산세와 종부세를 합쳐 900만 원까지만 내는 셈입니다. 단일세율을 적용받는 법인에는 이 상한이 없습니다.

• 작년 총세액상당액 — 작년에 실제로 낸 세금이 아니라, 올해 가진 주택을 작년 6월 1일에도 가졌다고 보고 작년 공시가격과 작년 세법으로 다시 계산한 재산세와 종부세입니다. 재산세 과세표준상한·조례 세율·도시지역분은 빼고, 1세대 1주택자는 작년 나이와 보유 기간을 씁니다(시행령 제5조②). 작년에 없던 신축 주택은 작년에도 있었던 것으로 보고 계산합니다(③).
• 올해 금액 — 과세표준상한을 적용해 실제로 부과된 재산세(도시지역분 제외)와 세부담 상한 전 종부세를 더합니다(시행령 제5조①).
• 언제 걸리나 — 재산세 과세표준상한이 재산세 증가를 먼저 묶기 때문에, 주로 공시가격이 한 해에 크게 오른 경우에 걸립니다. 계산기는 모든 주택의 작년 공시가격을 넣었을 때만 따집니다.

공시가격별 계산 예시

모두 작년 공시가격이 올해와 같아 재산세 과세표준상한·세부담 상한이 걸리지 않는다고 본 계산입니다. 원 미만은 버렸습니다.

같은 18억 원이라도 1세대 1주택자 한 채면 과세표준이 3억 6천만 원이지만, 10억·8억 원 두 채를 가진 사람은 9억 원만 공제받아 과세표준이 5억 4천만 원이 됩니다. 재산세는 주택마다 따로 매기므로 두 경우의 차이는 주로 종부세에서 생깁니다.

부부 공동명의 1주택

부부가 주택 1채를 공동으로 가지면 기본적으로 두 사람이 각자 납세의무자가 되어 지분만큼의 공시가격에서 각각 9억 원을 공제받습니다. 부부 합계로는 18억 원까지 종부세가 없는 셈이지만, 1세대 1주택자가 아니어서 세액공제는 받지 못합니다.

종부세법 제10조의2의 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 부부 중 합의로 정한 한 사람(시행령 제5조의2③, 2026년 2월 27일 개정)이 배우자 지분까지 합쳐 1세대 1주택자로 과세됩니다. 공제금액은 12억 원이고, 그 사람의 나이와 보유 기간으로 세액공제를 받으며, 재산세 공제와 세부담 상한은 주택 전체로 계산합니다. 부부 외의 세대원이 다른 주택을 가지면 신청할 수 없고, 신청은 해당 연도 9월 16일~30일에 관할 세무서에 합니다(제10조의2②).

• 20억 원, 50:50 — 각자 과세하면 19만 5,508원씩 합계 39만 1,016원이고, 특례를 신청하면 (나이·보유 공제가 없을 때) 227만 5,200원이라 각자 과세가 적습니다.
• 40억 원, 50:50, 특례 대상자 만 70세·15년 보유 — 각자 과세 합계 692만 6,400원, 특례 307만 5,840원으로 세액공제 80%를 받는 특례가 적습니다.

공시가격이 높을수록, 나이가 많고 오래 보유했을수록 특례가 유리해집니다. 단독명의 주택의 지분을 배우자에게 넘겨 공동명의로 바꾸면 증여세와 취득세가 따로 생기므로 종부세 차이와 함께 따져야 합니다.

고지·납부·분납·납부유예

• 고지와 신고 — 관할 세무서가 세액을 결정해 12월 1일~15일에 걷습니다(제16조①). 고지서에는 주택과 토지로 나눈 과세표준과 세액이 적힙니다(②). 고지 내용과 다르게 스스로 신고·납부하려면 같은 기간에 신고하면 되고, 이때 고지는 없었던 것으로 봅니다(③).
• 9월 신고·신청 — 합산배제 임대주택 등의 보유현황 신고, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택의 1세대 1주택자 신청, 공동명의 1주택자 특례 신청은 해당 연도 9월 16일~30일에 합니다(제8조③⑤, 제10조의2②).
• 분납 — 납부할 종부세가 250만 원을 넘으면 납부기한이 지난 날부터 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다(제20조). 500만 원 이하이면 250만 원을 넘는 금액, 넘으면 절반 이하를 나누고(시행령 제16조①), 농어촌특별세도 같은 비율로 나눕니다(농어촌특별세법 제9조①).
• 납부유예 — 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유한 1세대 1주택자(공동명의 1주택자 포함)가 직전 연도 총급여 7천만 원 이하 또는 종합소득금액 6천만 원 이하이고 그해 주택분 종부세가 100만 원을 넘으면, 납부기한 만료 3일 전까지 신청하고 담보를 제공해 납부를 미룰 수 있습니다(제20조의2). 주택을 팔거나 증여하거나 상속이 개시되면 유예가 취소돼 미룬 세금과 이자상당가산액을 냅니다.
• 끝수 — 계산기는 원 미만을 버려 홈택스 간이세액계산처럼 원 단위로 보여 줍니다. 실제 고지서는 국고금 관리법 제47조에 따라 10원 미만을 버립니다.

계산기에 넣지 않은 것

이 계산기는 개인의 주택분 종부세만 계산합니다. 아래에 해당하면 결과가 달라집니다.

• 토지분 종부세 — 나대지 등 종합합산토지는 공시가격 합계 5억 원, 상가 부속토지 등 별도합산토지는 80억 원을 넘으면 주택과 따로 계산합니다(제11조~제15조).
• 합산배제와 특례 — 요건을 갖춘 임대주택·사원용 주택 등 합산배제 주택(제8조②), 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택의 1세대 1주택자 특례(제8조④), 주택 수에서 빼는 주택(시행령 제4조의3③), 재산세 감면(제6조)은 넣지 않았습니다.
• 재산세 비율 — 그 밖의 개인은 모든 주택을 재산세 공정시장가액비율 60%로 계산합니다. 상속주택 등을 빼면 재산세에서 1세대 1주택(43~45%)이 되는 경우는 재산세를 직접 넣어야 정확합니다.
• 세부담 상한 경과조치 — 2024년 전부터 재산세가 부과된 주택은 2028년까지 세부담 상한을 따질 때 올해 재산세에 폐지 전 재산세 세부담 상한도 적용하는데(대통령령 제35352호 부칙 제6조), 계산기는 과세표준상한만 적용합니다.
• 2026년 세제개편안 — 2026년 8월 3일 발표한 정부안(거주하는 1세대 1주택의 기본공제 14억 원 등)은 2027년부터 단계적 시행을 목표로 한 것이라 반영하지 않았습니다.

종부세는 보유하는 동안 내는 세금이고, 집을 팔 때 내는 세금은 양도소득세로 따로 계산합니다.

자주 묻는 질문