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개요 — 양도소득세란
양도소득세는 토지·건물, 부동산에 관한 권리, 일부 주식 등 소득세법 제94조에 정한 자산을 팔아 생긴 소득에 매기는 국세입니다. 근로·사업소득 같은 종합소득과 합치지 않고 따로 계산하며(제92조①), 판 금액에서 산 금액과 필요경비를 뺀 양도차익에 여러 공제를 적용한 뒤 세율을 곱합니다. 소득세와 별도로 그 10분의 1 수준의 지방소득세(지방세법 제103조의3)도 냅니다.
같은 부동산이라도 1세대1주택인지, 몇 년을 보유하고 거주했는지, 조정대상지역의 다주택인지에 따라 세금이 0원에서 양도차익의 70% 이상까지 달라집니다. 이 계산기는 주택·토지·건물(상가 등)을 대상으로 2026년 9월에 국가법령정보센터에서 확인한 소득세법(2026년 7월 1일 시행)·시행령·지방세법 원문으로 계산한 모의 세액을 보여 주며, 실제 세액은 신고와 세무서의 결정으로 정해집니다. 상장주식을 증권시장에서 파는 소액주주는 양도소득세 대상이 아니고 해외주식은 세율 구조가 다르므로, 주식 매매 손익은 주식 수익률 계산기로 계산합니다.
계산 순서와 예시
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비. 양도가액과 취득가액은 실제 거래가액(실지거래가액)입니다(제96조·제97조).
- 1세대1주택 비과세 요건을 갖추면 양도가액 12억 원 이하는 전액 비과세, 12억 원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세합니다(제89조①3호).
- 장기보유특별공제를 빼면 양도소득금액입니다(제95조).
- 부동산 양도소득 전체에서 연 250만 원의 기본공제를 빼면 과세표준입니다(제103조).
- 과세표준에 보유기간·자산 종류에 맞는 세율을 곱하면 양도소득세이고(제104조), 여기에 지방소득세를 더합니다.
모두 기한 안에 신고하고 2026년 9월 25일에 판 경우의 계산입니다.
| 조건 | 계산과 납부할 세금 |
|---|---|
| 1세대1주택 — 5억에 산 아파트를 9억에 매도(필요경비 2천만, 7년 5개월 보유·3년 거주) | 양도가액 12억 원 이하·보유 2년 이상 → 전액 비과세→ 0원 |
| 1세대1주택 — 9억에 산 아파트를 20억에 매도(필요경비 4천만, 10년 보유·거주) | 양도차익 10억 6천만 × (20억 − 12억) ÷ 20억 = 4억 2,400만 − 장특공 80% 3억 3,920만 − 250만 = 8,230만 → × 24% − 576만→ 양도소득세 1,399만 2천 + 지방소득세 139만 9,200 = 1,539만 1,200원 |
| 같은 조건의 16억 주택(취득 7억, 11년 보유·6년 거주)을 부부가 50%씩 소유 | 1인 양도차익 4억 4천만 × 25% = 1억 1천만 − 장특공 64% − 250만 = 3,710만 → × 15% − 126만→ 1인 473만 5,500원, 두 사람 947만 1천 원(단독 명의면 1,391만 2,800원) |
| 토지 — 1억 5천만에 사서 5년 3개월 뒤 3억에 매도(필요경비 1천만) | 양도차익 1억 4천만 − 장특공 10% 1,400만 − 250만 = 1억 2,350만 → × 35% − 1,544만→ 2,778만 5천 + 277만 8,500 = 3,056만 3,500원 |
| 주택 — 5억 5천만에 사서 8개월 만에 6억에 매도(필요경비 1천만) | 양도차익 4천만 − 250만 = 3,750만 → × 70% 단일세율→ 2,625만 + 262만 5천 = 2,887만 5천 원 |
| 조정대상지역 1세대 2주택 — 10억에 산 주택을 8년 4개월 뒤 15억에 매도(필요경비 3천만) | 양도차익 4억 7천만(장특공 없음) − 250만 = 4억 6,750만 → × (40% + 20%p) − 2,594만→ 2억 5,456만 + 2,545만 6천 = 2억 8,001만 6천 원(중과가 아니면 1억 4,407만 8천 원) |
마지막 두 예시에서 보듯 보유기간과 주택 수에 따라 같은 차익에도 실효세율이 크게 달라집니다. 취득가액에는 산 금액에 취득세·등록면허세 같은 부대비용이 포함되고(시행령 제89조①), 계산기에서는 이런 비용을 필요경비 칸에 합쳐 넣어도 결과가 같습니다.
1세대1주택 비과세 요건
소득세법 제89조①3호와 시행령 제154조가 정한 1세대1주택 비과세 요건은 다음과 같습니다. 요건을 모두 갖추면 양도가액 12억 원까지 양도소득세가 없습니다.
- 1세대 1주택 — 양도일 현재 거주자와 그 배우자 등으로 이뤄진 세대 전체가 국내에 주택 1채만 보유해야 합니다. 이사하면서 잠시 2주택이 되는 일시적 2주택, 상속·동거봉양·혼인으로 2주택이 된 경우는 시행령 제155조의 요건을 갖추면 1주택으로 봅니다.
- 보유 2년 이상 — 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 셉니다(제95조④, 시행령 제154조⑤). 국세청 해석은 취득일을 포함해 세므로, 2024년 3월 10일에 취득했다면 2026년 3월 9일에 양도해도 2년을 채웁니다.
- 조정대상지역이면 거주 2년 — 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택, 조정대상지역 공고 전에 무주택 세대가 계약금을 낸 주택에는 거주요건이 없습니다(시행령 제154조①5호와 부칙). 거주기간은 주민등록상 전입일부터 전출일까지입니다.
- 취득일·양도일 — 원칙적으로 잔금을 치른 날이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 했으면 등기접수일입니다(제98조, 시행령 제162조).
- 딸린 토지 — 건물 정착면적의 3배(수도권 도시지역 주거·상업·공업지역), 5배(수도권 녹지지역·수도권 밖 도시지역), 10배(도시지역 밖)까지만 주택과 함께 비과세합니다(시행령 제154조⑦).
건설임대주택에서 5년 이상 살다가 분양받은 경우, 수용, 해외이주나 1년 이상 해외 취학·근무로 세대 전원이 출국한 경우, 1년 이상 살던 집을 취학·근무·질병 요양 같은 부득이한 사유로 파는 경우에는 보유·거주기간을 따지지 않습니다(시행령 제154조① 단서). 계산기는 이런 예외와 특례 판정을 하지 않으므로, 요건을 확인한 뒤 ‘1세대 1주택’을 고르거나 고르지 않아야 합니다.
12억 원 초과 고가주택
양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 넘는 주택은 1세대1주택이어도 전액 비과세가 아니라, 12억 원을 넘는 부분에 해당하는 양도차익만 과세합니다. 시행령 제160조의 산식은 다음과 같습니다.
- 과세 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액
- 장기보유특별공제 = 전체 양도차익에 대한 공제액 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액
20억 원에 판 주택이라면 (20억 − 12억) ÷ 20억 = 40%가 과세 대상입니다. 양도가액이 정확히 12억 원이면 전액 비과세이고, 1원이라도 넘으면 고가주택입니다. 공동명의처럼 주택 일부를 가진 경우에도 12억 원 기준은 지분 가액이 아니라 주택 전체 양도가액으로 판단합니다(시행령 제156조①). 계산기는 전체 양도가액과 지분을 따로 받아 이 비율을 주택 전체 금액으로 구하고, 금액은 지분만큼 나눠 계산합니다.
장기보유특별공제
토지·건물을 3년 이상 보유하면 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱한 금액을 빼 줍니다(소득세법 제95조②). 일반적인 경우는 표1을, 1세대1주택이면서 보유기간 중 2년 이상 거주한 경우는 표2를 적용하며(시행령 제159조의4), 표2는 보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 더합니다. 조정대상지역 다주택 중과 대상 주택과 미등기 자산은 공제하지 않습니다.
| 기간 | 표1 (일반) | 표2 보유 | 표2 거주 |
|---|---|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 | — | — | 8% |
| 3년 이상 4년 미만 | 6% | 12% | 12% |
| 4년 이상 5년 미만 | 8% | 16% | 16% |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% | 20% | 20% |
| 6년 이상 7년 미만 | 12% | 24% | 24% |
| 7년 이상 8년 미만 | 14% | 28% | 28% |
| 8년 이상 9년 미만 | 16% | 32% | 32% |
| 9년 이상 10년 미만 | 18% | 36% | 36% |
| 10년 이상 11년 미만 | 20% | 40% | 40% |
| 11년 이상 12년 미만 | 22% | 40% | 40% |
| 12년 이상 13년 미만 | 24% | 40% | 40% |
| 13년 이상 14년 미만 | 26% | 40% | 40% |
| 14년 이상 15년 미만 | 28% | 40% | 40% |
| 15년 이상 | 30% | 40% | 40% |
- 표2의 거주 2~3년 8%는 보유기간이 3년 이상일 때만 적용합니다. 보유 10년·거주 10년이면 40% + 40% = 80%입니다.
- 1세대1주택인데 거주 2년 미만이면 표2가 아니라 표1을 적용합니다. 보유 10년이라도 20%에 그칩니다.
- 연수는 만으로 셉니다. 보유 9년 11개월은 9년 구간(표1 18%)입니다.
양도소득세 세율
보유기간 2년 이상인 부동산에는 종합소득세와 같은 기본세율(소득세법 제55조①)을 적용합니다(제104조①1호). 2023년 양도분부터 적용되는 현행 구간은 다음과 같습니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | — |
| 1,400만 원 초과 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만 원 초과 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만 원 초과 1억 5천만 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 1억 5천만 원 초과 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억 원 초과 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억 원 초과 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
보유기간이 짧거나 중과 대상이면 아래 세율을 씁니다. 한 자산이 둘 이상의 세율에 해당하면 각각 계산한 세액 가운데 큰 것을 냅니다(제104조① 후단·⑦).
| 자산 | 1년 미만 | 1년 이상 2년 미만 | 2년 이상 |
|---|---|---|---|
| 주택(딸린 토지 포함) | 70% | 60% | 기본세율 |
| 토지·건물(상가 등) | 50% | 40% | 기본세율 |
| 비사업용 토지 | 50%와 비교 | 40%와 비교 | 기본세율 + 10%p |
| 조정대상지역 2주택(중과) | 70%와 비교 | 60%와 비교 | 기본세율 + 20%p |
| 조정대상지역 3주택 이상(중과) | 70%와 비교 | 60%와 비교 | 기본세율 + 30%p |
‘비교’는 단기 세율로 계산한 세액과 가산한 누진세율로 계산한 세액 가운데 큰 쪽을 낸다는 뜻입니다. 일반 토지·건물도 1년 이상 2년 미만 보유라면 과세표준이 약 13억 1,880만 원을 넘을 때 기본세율 세액이 40% 세액보다 커집니다. 지방소득세는 이 모든 세율의 10분의 1(기본세율 기준 0.6~4.5%)을 표준세율로 계산합니다(지방세법 제103조의3). 미등기 양도자산은 70%이며 기본공제도 없습니다.
다주택자 중과 — 2026년 5월 유예 종료
소득세법 제104조⑦은 조정대상지역에 있는 주택을 파는 1세대 2주택자에게 기본세율 + 20%p, 3주택 이상자에게 기본세율 + 30%p를 적용합니다(조합원입주권·분양권도 주택 수에 포함). 중과 대상 주택은 장기보유특별공제도 받지 못하므로(제95조②), 같은 차익이라도 일반 과세보다 세금이 두 배 가까이 늘 수 있습니다.
- 유예 종료 — 2022년 5월 10일부터 보유 2년 이상 주택은 중과에서 빼 주던 유예가 2026년 5월 9일 양도분까지로 끝났습니다(시행령 제167조의3①12호의2·제167조의10①12호의2). 5월 10일 이후 양도분은 다시 중과합니다.
- 계약 기준 보완 — 2026년 5월 9일까지 매매계약을 하고 계약금을 받은 주택은 계약일부터 4개월 안에 양도하면 중과하지 않습니다. 토지거래허가구역 주택은 5월 9일까지 허가를 신청해 허가를 받고 계약한 경우로, 5월 10일 이후 계약했다면 2026년 9월 9일까지 양도해야 합니다. 2025년 10월 16일에 새로 지정된 조정대상지역은 이 기간이 6개월(늦어도 11월 9일)입니다.
- 조정대상지역 — 국토교통부 장관이 주택법 제63조의2에 따라 지정·해제합니다. 국세청의 2026년 4월 안내 기준으로 서울 전역과 경기 12곳(수원 장안·팔달·영통, 성남 수정·중원·분당, 안양 동안, 과천, 용인 수지, 광명, 하남, 의왕)이며, 양도일 현재 지정 여부로 판단하므로 파는 시점의 공고를 확인해야 합니다.
- 중과 제외 — 수도권·광역시·세종 밖의 기준시가 3억 원 이하 주택, 장기임대주택, 상속주택 등은 주택 수에서 빼거나 중과하지 않습니다(시행령 제167조의3·제167조의10). 계산기는 이 판정을 하지 않고, 고른 구분대로 세율을 적용합니다.
계산기에서 중과 구분을 골라도 양도일이 2026년 5월 9일 이전이고 보유 2년 이상이면 유예 규정대로 기본세율과 장기보유특별공제를 적용합니다. 보유 2년 미만이면 유예 대상이 아니어서 단기 세율과 중과세율 가운데 큰 세액을 냅니다.
신고·납부 기한
- 예정신고 — 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 주소지 관할 세무서에 신고하고 납부합니다(제105조①1호·제106조). 양도차익이 없거나 양도차손이 나도 신고 대상이며(제105조③), 토지거래허가구역에서 허가 전에 대금을 청산했다면 허가일이 속하는 달이 기준입니다.
- 확정신고 — 다음 해 5월 1일부터 31일까지입니다(제110조). 예정신고를 했으면 원칙적으로 하지 않아도 되지만, 한 해에 누진세율 자산을 두 번 이상 예정신고한 경우 등은 합산해 확정신고합니다.
- 분납 — 납부할 세액이 1천만 원을 넘으면 2천만 원 이하일 때는 1천만 원 초과분, 2천만 원을 넘으면 절반 이하를 납부기한 뒤 2개월 안에 나눠 낼 수 있습니다(제112조, 시행령 제175조).
- 지방소득세 — 소득세 신고기한에 2개월을 더한 날까지 주소지 지방자치단체에 신고·납부합니다(지방세법 제103조의5·제103조의7).
- 기한을 넘기면 — 무신고·과소신고 가산세와 납부지연 가산세가 붙습니다(국세기본법 제47조의2~제47조의4). 계산기는 가산세를 계산하지 않습니다.
이 계산기가 계산하지 않는 경우
양도소득세는 예외 규정이 많은 세금이라, 계산기는 조문대로 정확히 계산할 수 있는 범위만 다룹니다. 아래에 해당하면 결과가 실제 세액과 다를 수 있으므로 홈택스 모의계산이나 세무사 상담으로 확인하세요.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 다른 자산 | 분양권·조합원입주권, 주식·파생상품, 신탁 수익권, 해외 부동산(국외자산 양도) |
| 주택 수 판정 | 1세대 범위와 주택 수 계산, 일시적 2주택·상속주택·동거봉양·혼인 합가 특례, 중과 제외 주택(지방 저가주택·장기임대주택 등). 판정한 결과를 직접 고르는 방식입니다 |
| 비과세 예외 | 보유·거주요건 예외(임대주택, 수용, 해외이주, 취학·근무·질병으로 인한 이전), 주택부수토지 배율 초과분, 겸용주택·다가구주택 특수 규정 |
| 토지 특례 | 비사업용 토지 판정, 지정지역(투기지역) 비사업용 토지 가산 10%p, 8년 자경농지 등 조세특례제한법 감면 |
| 취득가액 특례 | 상속·증여받은 자산의 평가액, 배우자·직계존비속에게 증여받고 10년 안에 판 자산의 이월과세, 부담부증여, 환산취득가액과 필요경비 개산공제, 1985년 이전 취득분 |
| 여러 건 양도 | 같은 해 두 건 이상 양도한 경우의 합산 과세(제104조⑤)와 양도차손 통산 |
| 그 밖 | 미등기 양도(70%), 비거주자, 상가 양도의 부가가치세, 가산세, 2023년 이전 양도분 |
증여받은 부동산은 증여일이 취득일이고 증여세 신고 때의 평가액이 취득가액이지만, 배우자나 직계존비속에게 받은 자산을 10년 안에 팔면 증여자가 산 가격으로 계산하는 이월과세(제97조의2)가 적용될 수 있습니다. 부동산을 넘기기 전 증여세가 궁금하다면 증여세 계산기로 먼저 계산해 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
1세대1주택이면 양도소득세를 안 내나요?▾
양도일 현재 세대 전체가 국내에 주택 1채만 갖고 있고, 그 주택을 2년 이상 보유했으면(취득 당시 조정대상지역이었다면 보유기간 중 2년 이상 거주까지) 양도가액 12억 원까지는 양도소득세가 없습니다(소득세법 제89조①3호, 시행령 제154조). 양도가액이 12억 원을 넘으면 12억 원 초과분에 해당하는 비율만큼만 과세하고, 이때 장기보유특별공제는 거주 2년 이상이면 최대 80%까지 받습니다.
12억 넘는 아파트를 팔면 양도세가 얼마나 나오나요?▾
1세대1주택 요건을 갖춘 고가주택은 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액만 과세합니다(시행령 제160조). 예를 들어 9억 원에 사서 필요경비 4천만 원을 쓰고 10년 보유·거주한 아파트를 20억 원에 팔면 양도차익 10억 6천만 원 가운데 40%인 4억 2,400만 원이 과세 대상이고, 장기보유특별공제 80%와 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준 8,230만 원, 양도소득세 1,399만 2천 원에 지방소득세를 더해 1,539만 1,200원입니다.
장기보유특별공제는 몇 년부터 받나요?▾
토지·건물을 3년 이상 보유하면 받습니다(소득세법 제95조②). 일반적인 경우(표1)는 3년 6%에서 1년마다 2%씩 늘어 15년 이상 30%입니다. 1세대1주택이고 보유기간 중 2년 이상 거주했으면(표2) 보유 연 4%(최대 40%)와 거주 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%입니다. 조정대상지역 다주택 중과 대상 주택과 미등기 자산은 공제하지 않습니다.
집을 산 지 2년 안에 팔면 세율이 얼마인가요?▾
주택은 보유기간 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%를 과세표준 전체에 적용합니다. 토지·상가 같은 건물은 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%입니다(소득세법 제104조①). 여기에 지방소득세가 그 10분의 1만큼 붙고, 보유 2년 미만이라 1세대1주택 비과세와 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 보유기간은 취득일(잔금일)을 넣어 양도일까지 셉니다.
다주택자 양도세 중과는 지금 적용되나요?▾
적용됩니다. 보유 2년 이상 주택에 대한 중과 유예는 2026년 5월 9일 양도분으로 끝나, 5월 10일 이후 조정대상지역 주택을 파는 1세대 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상자는 30%p를 더하고 장기보유특별공제를 받지 못합니다. 다만 5월 9일까지 매매계약을 하고 계약금을 받은 주택을 계약일부터 4개월(2025년 10월 16일 새로 지정된 조정대상지역은 6개월) 안에 양도하면 중과하지 않습니다(소득세법 시행령 제167조의3·제167조의10).
양도소득세 신고는 언제까지 하나요?▾
부동산을 팔면 양도일(보통 잔금일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 주소지 관할 세무서에 예정신고하고 세금을 냅니다(소득세법 제105조). 9월 25일에 팔았다면 11월 30일까지이고, 양도차손이 나도 신고 대상입니다. 지방소득세는 이 기한에 2개월을 더한 날까지 따로 신고합니다. 같은 해 여러 건을 팔았다면 다음 해 5월 확정신고로 합산해야 할 수 있습니다(제110조).
필요경비로 뺄 수 있는 비용은 무엇인가요?▾
취득세·등록면허세·법무사비처럼 취득할 때 든 부대비용, 용도 변경을 위한 개조나 냉난방장치 설치처럼 자산 가치를 높이거나 내용연수를 늘린 자본적 지출, 중개수수료·계약서 작성비·명도비용 같은 양도비, 취득 때 산 국민주택채권을 만기 전에 팔아 생긴 손실입니다(시행령 제89조·제163조, 제67조②). 자본적 지출과 양도비는 적격증빙을 받아 두었거나 금융거래로 지출 사실이 확인돼야 인정됩니다.
부부 공동명의면 양도세가 줄어드나요?▾
대개 줄어듭니다. 양도소득세는 사람마다 따로 계산하므로 지분만큼 나눈 양도차익에 각자 기본공제 250만 원을 받고 누진세율도 따로 적용합니다. 다만 1세대1주택의 12억 원 기준은 지분이 아니라 주택 전체 양도가액으로 판단합니다(시행령 제156조). 16억 원 주택(취득 7억 원, 11년 보유·6년 거주) 예시는 단독 명의 1,391만 2,800원, 50%씩 공동명의 두 사람 합계 947만 1천 원입니다.
세율·공제율·계산 방법은 2026년 9월에 국가법령정보센터에서 확인한 소득세법(2026년 7월 1일 시행, 법률 제21221호) 제55조·제89조·제92조·제94조~제98조·제102조~제106조·제110조·제112조, 같은 법 시행령(2026년 7월 1일 시행, 대통령령 제36343호) 제89조·제154조·제156조·제159조의4·제160조·제162조·제163조·제167조의3·제167조의10·제175조, 지방세법(2026년 7월 1일 시행, 법률 제21308호) 제103조의3·제103조의5를 따랐습니다. 보유기간을 취득일부터 세는 방법은 국세청 해석(재산46014-205, 2002. 12. 18.)을, 중과 유예 종료와 조정대상지역은 2026년 4월 24일 정책브리핑 국세청 안내를 참고했습니다. 입력값은 브라우저 안에서만 계산되고 서버로 전송·저장되지 않습니다.
참고: 소득세법, 같은 법 시행령, 지방세법, 정책브리핑 — 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료, 홈택스