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개요 — 재산세란
재산세는 토지·건축물·주택·선박·항공기를 가진 사람에게 해마다 매기는 지방세입니다. 「지방세법」 제9장(제104조~제123조)에 있고, 과세기준일인 매년 6월 1일 현재 재산을 사실상 소유한 사람이 그해 세금을 모두 냅니다(제107조·제114조). 날짜로 나눠 내는 세금이 아니어서 6월 2일에 집을 팔아도 판 사람이 1년 치를 냅니다.
주택은 건물과 부속토지를 합쳐 한 채로 보고, 국토교통부나 시·군·구가 공시한 주택 공시가격(시가표준액)으로 계산합니다. 세금은 시·군·구가 계산해 고지서를 보내는 보통징수 방식이라 따로 신고하지 않습니다(제116조). 집을 살 때 매년 나갈 보유 비용을 따진다면 주택담보대출 계산기의 월 상환액과 함께 보면 됩니다. 이 계산기는 2026년 9월에 국가법령정보센터에서 확인한 지방세법과 시행령으로 계산한 모의 세액을 보여 주며, 실제 세액은 시·군·구가 고지한 금액으로 정해집니다.
계산 순서
- 주택 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구합니다(제110조①).
- 작년 공시가격으로 계산한 과세표준상한액보다 크면 상한액을 과세표준으로 씁니다(제110조③).
- 과세표준에 세율을 적용하면 재산세입니다. 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택은 특례세율을 씁니다(제111조·제111조의2).
- 도시지역이면 과세표준의 0.14%를 도시지역분으로 더합니다(제112조).
- 재산세의 20%를 지방교육세로 더합니다(제151조).
- 주택은 합계를 7월과 9월에 절반씩 냅니다(제115조).
과세표준은 1원 미만, 세액은 10원 미만을 버립니다(지방세기본법 제59조가 준용하는 국고금 관리법 제47조). 공시가격은 부동산 공시가격 알리미에서 조회할 수 있습니다. 공동주택가격은 국토교통부가, 단독주택의 개별주택가격은 시장·군수·구청장이 매년 1월 1일 기준으로 4월 30일까지 공시하므로(부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제38조·제43조), 2026년 재산세에는 2026년 1월 1일 기준 공시가격을 넣습니다.
2026년 공정시장가액비율
지방세법 제110조①은 주택의 공정시장가액비율을 40~80%(1세대 1주택은 30~70%) 범위에서 대통령령으로 정하게 합니다. 시행령 제109조는 주택을 60%로 두고, 2026년에 납세의무가 성립하는 재산세에 한해 1세대 1주택에 아래 비율을 씁니다(2026년 5월 29일 개정). 행정안전부가 2026년 4월 입법예고에서 2025년과 같은 비율을 유지한다고 밝힌 내용입니다.
| 구분 | 공시가격 | 비율 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 | 3억 원 이하 | 43% |
| 1세대 1주택 | 3억 원 초과 6억 원 이하 | 44% |
| 1세대 1주택 | 6억 원 초과(9억 원 초과 포함) | 45% |
| 그 밖의 주택 | 다주택자의 주택, 법인 소유 주택 등 | 60% |
1세대 1주택은 6월 1일 현재 세대별 주민등록표에 함께 오른 가족(동거인 제외)으로 이루어진 1세대가 국내에 주택을 1개만 가진 경우입니다(시행령 제110조의2). 배우자와 미혼인 19세 미만 자녀는 주민등록이 달라도 같은 세대로 보고, 65세 이상 부모를 모시려고 합친 경우는 따로 셉니다. 다른 사람과 공유한 지분이나 부속토지만 가져도 각각 1채로 세고, 같은 세대 안에서 한 주택을 함께 가지면 1채로 봅니다. 상속개시일부터 5년이 안 된 상속주택, 혼인 전부터 각자 가진 주택(혼인일부터 5년), 요건을 갖춘 인구감소지역 주택 1채 등은 주택 수에서 뺍니다.
재산세 세율표
주택은 과세표준 구간마다 세율이 올라가는 누진세율입니다. 제111조의 표준세율과, 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택에 쓰는 제111조의2의 특례세율이 있습니다. 조문 표기는 다음과 같습니다.
| 과세표준 | 표준세율(제111조) | 1세대 1주택 특례(제111조의2) |
|---|---|---|
| 6천만 원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 6천만 원 초과 1억 5천만 원 이하 | 6만 원 + 6천만 원 초과분의 0.15% | 3만 원 + 6천만 원 초과분의 0.1% |
| 1억 5천만 원 초과 3억 원 이하 | 19만 5천 원 + 1억 5천만 원 초과분의 0.25% | 12만 원 + 1억 5천만 원 초과분의 0.2% |
| 3억 원 초과 | 57만 원 + 3억 원 초과분의 0.4% | 42만 원 + 3억 원 초과분의 0.35% |
- 특례세율은 0.05%p 낮다 — 네 구간 모두 표준세율보다 0.05%p 낮아, 특례세율로 계산한 재산세는 표준세율 재산세에서 과세표준의 0.05%를 뺀 금액과 같습니다.
- 9억 원 경계 — 특례세율 기준은 과세표준이 아니라 공시가격입니다. 공시가격 9억 원인 1세대 1주택의 재산세는 787,500원이지만, 1원만 넘어도 표준세율이 적용돼 990,000원이 됩니다. 공정시장가액비율 45%는 9억 원을 넘어도 그대로입니다.
- 적용 기한 — 특례세율 조항은 법률 제17769호 부칙 제2조에 따라 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에만 유효합니다. 2026년 6월 1일 기준 재산세에는 적용되고, 2027년 이후는 법 개정 여부에 따릅니다.
- 조례와 감면 — 시·군·구는 재해 등 특별한 사유가 있으면 조례로 표준세율을 그해에만 50% 범위에서 가감할 수 있고(제111조③), 특례세율과 지방세특례제한법 감면이 겹치면 경감 효과가 큰 하나만 적용합니다(제111조의2④). 계산기는 조례 세율과 감면을 반영하지 않습니다.
주택이 아닌 재산은 다음 세율을 쓰지만, 토지는 같은 시·군·구 안의 토지를 모두 합쳐 세율을 적용하고(제113조) 건축물의 시가표준액은 시·군·구가 따로 결정하며(제4조②) 전년도 세액의 150% 상한(제122조)도 따져야 해서 이 계산기는 주택만 계산합니다.
| 과세 대상 | 과세표준과 세율(제110조·제111조) |
|---|---|
| 건축물(상가·사무실 등) | 시가표준액 × 70%에 0.25%. 골프장·고급오락장 4%, 주거지역 등의 공장 0.5% |
| 토지 — 종합합산 | 나대지 등. 같은 시·군·구 안의 토지를 합쳐 0.2~0.5% 누진(5천만·1억 원 경계) |
| 토지 — 별도합산 | 상가·사무실 건물의 부속토지 등. 합쳐서 0.2~0.4% 누진(2억·10억 원 경계) |
| 토지 — 분리과세 | 농지·목장용지·일부 임야 0.07%, 골프장·고급오락장 4%, 그 밖 0.2% |
과세표준상한제
2023년 3월 개정으로 2024년 1월 1일부터 주택에는 전년도 세액을 기준으로 한 세부담 상한(제122조)을 적용하지 않고, 대신 과세표준상한제(제110조③)를 적용합니다. 시행령 제109조의2가 정한 계산식은 다음과 같습니다.
과세표준상한액 = 작년 공시가격 × 올해 공정시장가액비율 + 올해 과세표준 × 5%
공시가격에 비율을 곱한 올해 과세표준이 이 금액보다 크면 상한액을 과세표준으로 씁니다. 식을 풀면 올해 공시가격이 작년의 약 1.053배(1 ÷ 0.95)를 넘을 때 상한이 걸립니다. 공시가격이 7억 원에서 8억 원으로 오른 1세대 1주택은 과세표준이 3억 6,000만 원이 아니라 3억 1,500만 원 + 1,800만 원 = 3억 3,300만 원이 됩니다. 작년 공시가격이 없는 새 주택은 올해 공시가격으로 계산하므로 사실상 상한이 걸리지 않습니다. 공정시장가액비율 구간과 특례세율(9억 원)은 상한과 관계없이 올해 공시가격으로 판단합니다.
도시지역분·지방교육세·지역자원시설세
- 재산세 도시지역분 — 국토계획법의 도시지역 가운데 지방의회 의결을 거쳐 고시한 지역의 주택에 과세표준의 0.14%를 더합니다(제112조①). 시·군·구는 조례로 0.23%까지 달리 정할 수 있고(②), 개발제한구역의 주택은 고급주택만 해당합니다(시행령 제111조). 도시지역분은 재산세의 일부로 함께 고지됩니다.
- 지방교육세 — 도시지역분을 뺀 재산세의 20%입니다(제151조①제6호). 조례로 50% 범위에서 가감할 수 있습니다(②).
- 소방분 지역자원시설세 — 건축물에 매기는 세금으로 주택 고지서에도 함께 붙습니다. 과세표준이 주택의 건물 부분 가액(시·군·구가 산정한 가액 × 공정시장가액비율)이라 공시가격만으로는 구할 수 없어 계산기 합계에서 뺐습니다(제146조③④).
7월·9월 납부
재산세 납기는 과세 대상마다 다릅니다(제115조①). 건축물·선박·항공기는 7월 16일~31일, 토지는 9월 16일~30일이고, 주택은 1년 치 세액의 절반을 7월 16일~31일, 나머지 절반을 9월 16일~30일에 냅니다. 한 해 세액이 20만 원 이하이면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 고지할 수 있습니다. 고지서는 납기 시작 5일 전까지 발급됩니다(제116조②).
- 20만 원 판단 — 조문은 ‘해당 연도에 부과할 세액’이라고만 적고 있습니다. 계산기는 제112조가 도시지역분을 합친 금액을 재산세액으로 부과한다고 정한 점에 따라 재산세와 도시지역분의 합계로 판단하고, 지방교육세는 넣지 않습니다. 절반으로 나눌 때 생기는 10원 미만 끝수는 첫 납기인 7월분에 더합니다(국고금 관리법 시행령 제109조의2).
- 분할납부 — 한 번에 낼 재산세가 250만 원을 넘으면 납부기한이 지난 날부터 3개월 안에 나눠 낼 수 있습니다(제118조). 500만 원 이하면 250만 원을 넘는 금액, 넘으면 절반 이하를 나눕니다(시행령 제116조).
- 납부유예 — 60세 이상이거나 5년 이상 보유한 1세대 1주택자가 소득 요건(총급여 7천만 원 이하 등)을 갖추고 그해 주택 재산세가 100만 원을 넘으면, 납부기한 만료 3일 전까지 신청하고 담보를 제공해 납부를 미룰 수 있습니다(제118조의2). 집을 팔거나 증여하거나 상속이 개시되면 유예가 취소돼 미룬 세금과 이자상당가산액을 냅니다.
- 소액 징수면제 — 고지서 1장당 재산세가 2천 원 미만이면 걷지 않습니다(제119조).
- 전자송달·자동이체 공제 — 납부기한이 속한 달의 전달 말일까지 전자고지나 자동납부를 신청하면 고지서 1장당 250~800원(둘 다 신청하면 500~1,600원) 범위에서 조례가 정한 금액을 빼 줍니다(지방세특례제한법 제92조의2). 계산기에는 넣지 않았습니다.
공시가격별 계산 예시
모두 도시지역분 적용 지역이고 조례 세율 조정이나 감면이 없다고 본 계산입니다. 지역자원시설세는 빠져 있습니다.
| 조건 | 계산과 합계 |
|---|---|
| 1세대 1주택, 공시가격 1억 원 | 과세표준 4,300만 → 재산세 21,500 + 도시지역분 60,200 + 지방교육세 4,300→ 연 86,000원 — 20만 원 이하라 7월에 한꺼번에 |
| 1세대 1주택, 공시가격 3억 원 | 과세표준 1억 2,900만 → 99,000 + 180,600 + 19,800→ 연 299,400원 — 7월·9월 149,700원씩 |
| 1세대 1주택, 공시가격 6억 원 | 과세표준 2억 6,400만 → 348,000 + 369,600 + 69,600→ 연 787,200원 — 7월·9월 393,600원씩 |
| 1세대 1주택, 공시가격 9억 원 | 과세표준 4억 500만 → 787,500 + 567,000 + 157,500→ 연 1,512,000원 — 7월·9월 756,000원씩 |
| 1세대 1주택, 공시가격 12억 원(특례세율 없음) | 과세표준 5억 4,000만 → 1,530,000 + 756,000 + 306,000→ 연 2,592,000원 — 7월·9월 1,296,000원씩 |
| 1세대 1주택 아님, 공시가격 6억 원 | 과세표준 3억 6,000만(60%) → 810,000 + 504,000 + 162,000→ 연 1,476,000원 — 7월·9월 738,000원씩 |
| 1세대 1주택, 공시가격 작년 7억 → 올해 8억 원 | 과세표준 3억 6,000만 → 상한액 3억 3,300만 적용 → 535,500 + 466,200 + 107,100→ 연 1,108,800원 — 7월·9월 554,400원씩 |
공시가격 6억 원이라도 1세대 1주택 여부에 따라 연 787,200원과 1,476,000원으로 두 배 가까이 차이가 납니다. 다주택자는 주택마다 따로 계산해 더하므로(제113조②) 계산기에 한 채씩 넣어 합치면 됩니다.
재산세와 종합부동산세
공시가격이 높은 주택을 가지면 12월에 종합부동산세가 따로 나옵니다. 두 세금은 과세기준일이 같지만 계산 방식이 다릅니다(종합부동산세법 제3조·제8조·제16조).
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 세목 | 지방세(시·군·구) | 국세(세무서) |
| 과세기준일 | 매년 6월 1일 | 재산세와 같은 6월 1일 |
| 계산 단위 | 주택마다 따로 | 사람별로 전국 주택 공시가격을 합쳐서 |
| 과세 대상 | 모든 주택 | 합계가 12억 원(1세대 1주택)·9억 원을 넘는 부분 |
| 납부 시기 | 7월·9월(절반씩) | 12월 1일~15일 |
종합부동산세 과세표준에 해당하는 부분의 재산세는 종합부동산세에서 빼 주므로 같은 가액에 두 번 매기지는 않습니다(제9조③). 부부 공동명의는 재산세 합계를 바꾸지 않지만 사람별로 계산하는 종합부동산세에는 영향을 줄 수 있고, 단독명의 주택의 지분을 배우자에게 넘기면 증여세와 취득세가 따로 생깁니다. 이 계산기는 종합부동산세를 계산하지 않으며, 집을 팔 때 내는 세금은 양도소득세 계산기에서 따로 계산합니다.
고지서 확인 방법
- 조회·납부 — 서울에 있는 주택은 서울시 이택스(ETAX), 그 밖의 지역은 위택스에서 로그인해 고지 내역을 보고 낼 수 있습니다. 종이 고지서의 가상계좌로도 냅니다.
- 고지서에서 볼 곳 — 고지서에는 과세표준과 세액이 적힙니다(제116조②). 재산세, 재산세 도시지역분, 지방교육세, 지역자원시설세가 줄마다 나뉘어 있으므로, 계산기 결과와 비교할 때는 지역자원시설세를 뺀 세 줄을 봅니다.
- 과세표준이 다르면 — 공시가격, 1세대 1주택 인정 여부(비율 43~45%와 60%), 과세표준상한 적용 여부를 차례로 확인합니다. 1세대 1주택인데 특례가 빠졌다면 관할 시·군·구 세무 부서에 문의합니다.
자주 묻는 질문
재산세는 언제 내나요?▾
과세기준일인 6월 1일 현재 소유자에게 매깁니다(지방세법 제114조). 주택은 1년 치 세액의 절반을 7월 16일~31일에, 나머지 절반을 9월 16일~30일에 냅니다. 한 해 세액이 20만 원 이하이면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 고지될 수 있고, 이때는 9월 고지가 없습니다. 주택이 아닌 건축물은 7월, 토지는 9월에 냅니다(제115조).
6월 1일에 집을 사고팔면 재산세는 누가 내나요?▾
6월 1일 현재 사실상 소유자가 그해 재산세를 모두 냅니다(제107조). 매매는 잔금을 치른 날(그 전에 등기했으면 등기일)에 소유가 넘어간 것으로 보므로, 6월 1일에 잔금을 치르면 산 사람이 내고 6월 2일 이후에 치르면 판 사람이 냅니다. 날짜로 나눠 내는 세금이 아니어서, 필요하면 매매계약에서 따로 정산합니다.
1세대 1주택이면 재산세가 얼마나 줄어드나요?▾
두 가지가 달라집니다. 과세표준을 구할 때 공시가격에 곱하는 공정시장가액비율이 60% 대신 43~45%이고(지방세법 시행령 제109조), 공시가격이 9억 원 이하이면 모든 구간에서 0.05%p 낮은 특례세율을 씁니다(제111조의2). 도시지역 공시가격 6억 원 주택이면 1세대 1주택은 연 787,200원, 그렇지 않으면 1,476,000원입니다.
부부 공동명의로 하면 재산세가 줄어드나요?▾
줄지 않습니다. 재산세는 공동소유 주택도 주택 전체의 과세표준에 세율을 적용한 뒤(제113조③) 지분만큼 나눠 각자에게 고지하므로 두 사람 몫을 합치면 단독명의와 같습니다(제107조①). 같은 세대가 함께 가진 주택은 1주택으로 보므로 1세대 1주택 혜택도 그대로입니다. 사람별로 공시가격을 합쳐 계산하는 종합부동산세는 결과가 다를 수 있습니다.
공시가격이 많이 오르면 재산세도 그만큼 오르나요?▾
2024년부터 주택에는 과세표준상한제가 있습니다(제110조③). 올해 과세표준이 "작년 공시가격 × 올해 공정시장가액비율 + 올해 과세표준의 5%"를 넘으면 그 금액을 과세표준으로 씁니다(시행령 제109조의2). 공시가격이 작년보다 약 5.3% 넘게 오르면 상한이 걸립니다. 계산기에 작년 공시가격을 넣으면 반영됩니다.
상속받은 집이 있으면 1세대 1주택 특례를 못 받나요?▾
상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택, 혼인 전부터 각자 가진 주택(혼인일부터 5년), 요건을 갖춘 인구감소지역 주택 등은 주택 수에서 뺍니다(시행령 제110조의2). 이런 주택 때문에 2채 이상이어도 특례세율을 받으려면 과세기준일부터 15일 안에 시·군·구에 증거자료를 갖춰 신고해야 합니다(제120조①제5호).
계산기 결과가 고지서와 다른 이유는 무엇인가요?▾
고지서에는 이 계산기가 넣지 않는 소방분 지역자원시설세가 함께 붙습니다. 그 밖에 도시지역분 적용 여부와 조례 세율, 1세대 1주택 인정 여부, 임대주택 등 감면, 전자송달·자동이체 세액공제, 작년 공시가격(과세표준상한제) 입력 여부, 10원 단위 끝수 처리 방식에 따라 달라질 수 있습니다. 고지서에 적힌 과세표준과 계산기의 과세표준을 먼저 비교해 보세요.
종합부동산세도 함께 계산되나요?▾
계산하지 않습니다. 종합부동산세는 재산세와 과세기준일(6월 1일)이 같지만, 국세로 사람별 주택 공시가격 합계에서 12억 원(1세대 1주택)이나 9억 원을 빼고 계산해 12월 1일~15일에 냅니다(종합부동산세법 제8조·제16조). 겹치는 부분의 재산세는 종합부동산세에서 뺍니다(제9조③).
비율·세율·납기는 2026년 9월에 국가법령정보센터에서 확인한 지방세법(2026년 7월 1일 시행, 법률 제21308호) 제107조·제110조~제122조·제146조·제151조와 같은 법 시행령(2026년 9월 18일 시행, 대통령령 제36586호, 제109조는 2026년 5월 29일 개정) 제109조·제109조의2·제110조의2·제111조·제116조를 따랐습니다. 끝수 처리는 지방세기본법 제59조와 국고금 관리법 제47조·같은 법 시행령 제109조의2, 공시 일정은 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령, 종합부동산세 비교는 종합부동산세법(2026년 1월 1일 시행)을, 2026년 1세대 1주택 비율 유지는 행정안전부의 2026년 4월 입법예고 보도(한국세정신문 2026년 4월 22일)를 참고했습니다. 20만 원 판단에 넣는 세목, 세목별 절반 나누기, 도시지역분 표준세율 0.14%는 계산기가 정한 규칙입니다. 입력값은 브라우저 안에서만 계산되고 서버로 전송·저장되지 않습니다.